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Appartement - 6 pièce(s) - 150 m²

Bien expiré
VilleNérac (47)
Surface150m²
Coût Total213 800€
Loyer Annuel14 437€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 093,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble idéalement situé au centre ville de Nérac.

Composé au rez-de-chaussée d'un T3 avec une une cour intérieure privative d'environ 80m² vendu libre de toute occupation.

A l'étage, un second T3 avec balcon actuellement loué 430€/mois (locataire en place depuis une quinzaine d'années)

Idéal investisseur ou pour toute personne souhaitant avoir sa résidence principale avec un complément de revenu.

Bien rare ! A visiter sans tarder !

Cette annonce référence 286845 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NICOLAS GARDIES (EI) immatriculé au RSAC de MONT-DE-MARSAN (40000) sous le numéro 90356128000012.

Prix du bien : 164 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété :

Pas de procédure en cours.

Nombre de lots : 2

Charges prévisionnelles annuelles : 600,00 €

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/04/2025

Score DPE : 218 kWhEP/m²/an

Score GES : 21 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2330.00 € et 3250.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : NICOLAS GARDIES

Ville : Nérac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47600
Total : 213 800€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 36 680€
Valeur du bien : 200 680€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1203€/mois
Loyer annuel estimé : 14437€/an
Fourchette totale : 967€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11601€ - 17967€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 052,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 114,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 822,46€
Coût de l'assurance :18 707,50€
Taxe foncière : 1 443,72€/an
Soit par mois : 120,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 203,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 284,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE de 218 kWhEP/m²/an trouvé dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir dans les chambres
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - propreté impeccable, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - propreté correcte, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 680 €(245 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1 200€ = 18 000€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:120€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 20€/m² = 120€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nérac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 203 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 437 €/an
Calcul : 1 203 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 444 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 521 €
Revenus locatifs : +14 437 €
Charges déductibles : -46 521 €
Résultat foncier Année 1 : -32 084 €(Déficit de 32 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 841 €/an
Revenus locatifs : +14 437 €
Charges déductibles : -9 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 596 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10684.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 437 €46 528 €7 056 €-32 091 €21 400 €10 691 €10 691 €
214 726 €9 659 €6 867 €5 067 €--5 624 €
315 020 €9 464 €6 672 €5 556 €--68 €
415 321 €9 262 €6 470 €6 059 €---
515 627 €9 053 €6 261 €6 574 €---
615 940 €8 838 €6 046 €7 102 €---
716 259 €8 614 €5 822 €7 644 €---
816 584 €8 384 €5 592 €8 200 €---
916 916 €8 145 €5 353 €8 770 €---
1017 254 €7 899 €5 107 €9 355 €---
1117 599 €7 644 €4 852 €9 955 €---
1217 951 €7 380 €4 588 €10 571 €---
1318 310 €7 107 €4 315 €11 203 €---
1418 676 €6 826 €4 034 €11 851 €---
1519 050 €6 534 €3 742 €12 515 €---
1619 431 €6 233 €3 441 €13 198 €---
1719 819 €5 921 €3 129 €13 898 €---
1820 216 €5 599 €2 807 €14 616 €---
1920 620 €5 266 €2 474 €15 354 €---
2021 032 €4 922 €2 130 €16 110 €---
2121 453 €4 566 €1 774 €16 887 €---
2221 882 €4 198 €1 406 €17 684 €---
2322 320 €3 818 €1 026 €18 502 €---
2422 766 €3 424 €632 €19 342 €---
2523 221 €3 017 €225 €20 204 €---
TOTAL462 429 €208 303 €101 822 €254 126 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 126 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 437 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 032 €-6 420 €+9 452 €
2+3 032 €0 €+3 032 €
3+3 032 €0 €+3 032 €
4+3 032 €+1 797 €+1 235 €
5+3 032 €+1 972 €+1 060 €
6+3 032 €+2 131 €+901 €
7+3 032 €+2 293 €+739 €
8+3 032 €+2 460 €+572 €
9+3 032 €+2 631 €+401 €
10+3 032 €+2 807 €+225 €
11+3 032 €+2 987 €+45 €
12+3 032 €+3 171 €-139 €
13+3 032 €+3 361 €-329 €
14+3 032 €+3 555 €-523 €
15+3 032 €+3 755 €-723 €
16+3 032 €+3 959 €-927 €
17+3 032 €+4 169 €-1 137 €
18+3 032 €+4 385 €-1 353 €
19+3 032 €+4 606 €-1 574 €
20+3 032 €+4 833 €-1 801 €
21+3 032 €+5 066 €-2 034 €
22+3 032 €+5 305 €-2 273 €
23+3 032 €+5 551 €-2 519 €
24+3 032 €+5 803 €-2 771 €
25+3 032 €+6 061 €-3 029 €
Total+75 800 €+76 238 €+-438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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