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APPARTEMENT 4 pièces 74 m²

VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface74
Coût Total179 150
Loyer Annuel12 291
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-355
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 750 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 739,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFERENCE : B143L-0068 TRANSPORTS : RER D Gare de St Fargeau / RER C Juvisy / Paris gare d’Austerlitz 1h /Autre gare : SNCF Ponthierry - Pringy / Services de bus interurbains / A 40mn de Paris par l’autoroute A6. Cet Appartement de 4 pièces d’une surface de 77m² situé au 2ème étage, comprend une entrée, un séjour donnant sur balcon, une cuisine, trois chambres, une salle de bains, un wc, une cave et une place de stationnement. Visite virtuelle : [URL masquée pour votre sécurité] Chauffage et production d’eau chaude : individuel gaz Copropriété de 74 lots principaux. Absence de procédure en cours. Charges de copropriété : 4 130 €/an (eau chaude et chauffage inclus). Taxe foncière : 1 300 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D’ACHAT Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. Modalité de remise des offres* : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen. Offre et prix soumis à condition de ressources* *Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l’article L443-11 et suivants du CCH. Logement commercialisé par QUADRAL TRANSACTIONS - BRICE PREVITERA

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.532262, 2.549336
Total : 179 150
Prix d'acquisition : 128 750
Travaux : 40 100
Valeur du bien : 168 850
Frais de notaire : 10 300
Coût estimé : 10 300
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12291€/an
Fourchette totale : 875€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 10499€ - 14388€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,63 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 407
Prix d'achat :128 750
Décote à l'achat :-66 657 (-34.1%)
Marge achat-revente :16 257€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 326,28
Coût de l'assurance :15 675,63
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 344,17€/mois
Soit par an : 4 130,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 024,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 379,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 400
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1400€ = 5400€
  • Menuiseries:12 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 600€ × 7 = 4200€, Main d'œuvre: 4200€ = 8400€
  • Eau chaude:5 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 300
    Remplacement robinetterie: 1 salle de bain: 800€ + Main d'œuvre: 700€ = 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 300
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine: 1000€ + Mise aux normes électricité: 800€ + Main d'œuvre: 700€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 150 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 130 €/an
Calcul : 344 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 939
Revenus locatifs : +12 291
Charges déductibles : -51 939
Résultat foncier Année 1 : -39 648(Déficit de 39 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 248
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 839 €/an
Revenus locatifs : +12 291
Charges déductibles : -11 839
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18248.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 688(65% de 128 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 043 €/an
Calcul : 83 688 € × 3,636% = 3 043
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 29151 9455 788-39 65421 400 €18 254 €18 254 €
212 53711 6895 632848--17 406 €
312 78811 5275 4701 260--16 146 €
413 04311 3605 3031 683--14 462 €
513 30411 1885 1312 116--12 346 €
613 57011 0104 9522 561--9 785 €
713 84210 8254 7683 016--6 769 €
814 11810 6354 5783 483--3 286 €
914 40110 4394 3823 962---
1014 68910 2364 1784 453---
1114 98310 0263 9694 957---
1215 2829 8093 7525 473---
1315 5889 5853 5286 003---
1415 9009 3543 2976 546---
1516 2189 1153 0577 103---
1616 5428 8672 8107 675---
1716 8738 6122 5558 261---
1817 2108 3492 2928 862---
1917 5558 0762 0199 478---
2017 9067 7951 73810 111---
2118 2647 5041 44710 760---
2218 6297 2031 14611 426---
2319 0026 89383612 109---
2419 3826 57251512 810---
2519 7696 24118413 529---
TOTAL393 684274 85383 326118 83121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 831
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581-6 420+9 001
2+2 5810+2 581
3+2 5810+2 581
4+2 5810+2 581
5+2 5810+2 581
6+2 5810+2 581
7+2 5810+2 581
8+2 5810+2 581
9+2 581+203+2 378
10+2 581+1 336+1 245
11+2 581+1 487+1 094
12+2 581+1 642+939
13+2 581+1 801+780
14+2 581+1 964+617
15+2 581+2 131+450
16+2 581+2 302+279
17+2 581+2 478+103
18+2 581+2 659-78
19+2 581+2 844-263
20+2 581+3 033-452
21+2 581+3 228-647
22+2 581+3 428-847
23+2 581+3 633-1 052
24+2 581+3 843-1 262
25+2 581+4 059-1 478
Total+64 525+35 649+28 876
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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