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APPARTEMENT 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface74m²
Coût Total179 150€
Loyer Annuel12 291€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 750 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 739,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REFERENCE : B143L-0068 TRANSPORTS : RER D Gare de St Fargeau / RER C Juvisy / Paris gare d’Austerlitz 1h /Autre gare : SNCF Ponthierry - Pringy / Services de bus interurbains / A 40mn de Paris par l’autoroute A6. Cet Appartement de 4 pièces d’une surface de 77m² situé au 2ème étage, comprend une entrée, un séjour donnant sur balcon, une cuisine, trois chambres, une salle de bains, un wc, une cave et une place de stationnement. Visite virtuelle : [URL masquée pour votre sécurité] Chauffage et production d’eau chaude : individuel gaz Copropriété de 74 lots principaux. Absence de procédure en cours. Charges de copropriété : 4 130 €/an (eau chaude et chauffage inclus). Taxe foncière : 1 300 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr MODALITES DE VISITES ET DE REMISE DES OFFRES D’ACHAT Visites sur rendez-vous, renseignements et dépôt des candidatures avec dossier complet en contactant le commercialisateur. Délais de remise des offres prioritaires* : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. Modalité de remise des offres* : Par mail, remise en main propre ou par tout autre moyen. Offre et prix soumis à condition de ressources* *Les délais de remise de offres, les priorités des candidatures, le prix et les conditions de ressources sont établis conformément aux dispositions de l’article L443-11 et suivants du CCH. Logement commercialisé par QUADRAL TRANSACTIONS - BRICE PREVITERA

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.532262, 2.549336
Total : 179 150€
Prix d'acquisition : 128 750€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 168 850€
Frais de notaire : 10 300€
Coût estimé : 10 300€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12291€/an
Fourchette totale : 875€ - 1199€/mois
Fourchette annuelle : 10499€ - 14388€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,63 €/m²
Basé sur :127 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 407 €
Prix d'achat :128 750 €
Décote à l'achat :-66 657€ (-34.1%)
Marge achat-revente :16 257€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 326,28€
Coût de l'assurance :15 675,63€
Taxe foncière : 1 300,00€/an
Soit par mois : 108,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 344,17€/mois
Soit par an : 4 130,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 024,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 379,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 74 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - revêtement de sol en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et rafraîchissement de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système: 4000€ + Main d'œuvre: 1400€ = 5400€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 600€ × 7 = 4200€, Main d'œuvre: 4200€ = 8400€
  • Eau chaude:5 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 2500€ + Main d'œuvre: 500€ = 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 300€
    Remplacement robinetterie: 1 salle de bain: 800€ + Main d'œuvre: 700€ = 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 300€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine: 1000€ + Mise aux normes électricité: 800€ + Main d'œuvre: 700€ = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 782 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 130 €/an
Calcul : 344 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 939 €
Revenus locatifs : +12 291 €
Charges déductibles : -51 939 €
Résultat foncier Année 1 : -39 648 €(Déficit de 39 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 839 €/an
Revenus locatifs : +12 291 €
Charges déductibles : -11 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 452 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18248.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 688 €(65% de 128 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 043 €/an
Calcul : 83 688 € × 3,636% = 3 043 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 291 €51 945 €5 788 €-39 654 €21 400 €18 254 €18 254 €
212 537 €11 689 €5 632 €848 €--17 406 €
312 788 €11 527 €5 470 €1 260 €--16 146 €
413 043 €11 360 €5 303 €1 683 €--14 462 €
513 304 €11 188 €5 131 €2 116 €--12 346 €
613 570 €11 010 €4 952 €2 561 €--9 785 €
713 842 €10 825 €4 768 €3 016 €--6 769 €
814 118 €10 635 €4 578 €3 483 €--3 286 €
914 401 €10 439 €4 382 €3 962 €---
1014 689 €10 236 €4 178 €4 453 €---
1114 983 €10 026 €3 969 €4 957 €---
1215 282 €9 809 €3 752 €5 473 €---
1315 588 €9 585 €3 528 €6 003 €---
1415 900 €9 354 €3 297 €6 546 €---
1516 218 €9 115 €3 057 €7 103 €---
1616 542 €8 867 €2 810 €7 675 €---
1716 873 €8 612 €2 555 €8 261 €---
1817 210 €8 349 €2 292 €8 862 €---
1917 555 €8 076 €2 019 €9 478 €---
2017 906 €7 795 €1 738 €10 111 €---
2118 264 €7 504 €1 447 €10 760 €---
2218 629 €7 203 €1 146 €11 426 €---
2319 002 €6 893 €836 €12 109 €---
2419 382 €6 572 €515 €12 810 €---
2519 769 €6 241 €184 €13 529 €---
TOTAL393 684 €274 853 €83 326 €118 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-6 420 €+9 001 €
2+2 581 €0 €+2 581 €
3+2 581 €0 €+2 581 €
4+2 581 €0 €+2 581 €
5+2 581 €0 €+2 581 €
6+2 581 €0 €+2 581 €
7+2 581 €0 €+2 581 €
8+2 581 €0 €+2 581 €
9+2 581 €+203 €+2 378 €
10+2 581 €+1 336 €+1 245 €
11+2 581 €+1 487 €+1 094 €
12+2 581 €+1 642 €+939 €
13+2 581 €+1 801 €+780 €
14+2 581 €+1 964 €+617 €
15+2 581 €+2 131 €+450 €
16+2 581 €+2 302 €+279 €
17+2 581 €+2 478 €+103 €
18+2 581 €+2 659 €-78 €
19+2 581 €+2 844 €-263 €
20+2 581 €+3 033 €-452 €
21+2 581 €+3 228 €-647 €
22+2 581 €+3 428 €-847 €
23+2 581 €+3 633 €-1 052 €
24+2 581 €+3 843 €-1 262 €
25+2 581 €+4 059 €-1 478 €
Total+64 525 €+35 649 €+28 876 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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