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Achat : Appartement Toulon (83200)

VilleToulon (83)
Surface275m²
Coût Total542 000€
Loyer Annuel41 663€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+255€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 275 m²
Prix au m² : 1 632,73 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 275 m², 12 pièces, 6 chambres, Structure/extérieur à rafraîchir

En exclusivité - Idéal investisseur ! Bon rapport locatif ! Toulon Est, immeuble composé de 2 appartements de type 3, 2 appartements de type 2, 1 T1bis et de murs commerciaux. Toiture révisée, façade ok. Rapport locatif 3400€ / mois Belle opportunité !

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.136500, 5.932770
Total : 542 000€
Prix d'acquisition : 449 000€
Travaux : 57 080€
Valeur du bien : 506 080€
Frais de notaire : 35 920€
Coût estimé : 35 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 275m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 3472€/mois
Loyer annuel estimé : 41663€/an
Fourchette totale : 2681€ - 4496€/mois
Fourchette annuelle : 32172€ - 53954€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 876,06 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :790 915 €
Prix d'achat :449 000 €
Décote à l'achat :-341 915€ (-43.2%)
Marge achat-revente :248 915€ (31.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :542 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 707,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :162,60€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 870,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :270 270,87€
Coût de l'assurance :48 780,00€
Taxe foncière : 4 166,31€/an
Soit par mois : 347,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 471,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 217,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 275 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 275 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 080 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18 900€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€, Plomberie: 1 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4 320€, Main d'œuvre: 1 080€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1 440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 663 €/an
Calcul : 3 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 542 000 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 951 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 166 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 822 €
Revenus locatifs : +41 663 €
Charges déductibles : -81 822 €
Résultat foncier Année 1 : -40 159 €(Déficit de 40 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 742 €/an
Revenus locatifs : +41 663 €
Charges déductibles : -24 742 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18758.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850 €(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 663 €81 840 €18 642 €-40 177 €21 400 €18 777 €18 777 €
242 496 €24 270 €18 152 €18 226 €--550 €
343 346 €23 763 €17 645 €19 583 €---
444 213 €23 238 €17 120 €20 975 €---
545 097 €22 694 €16 577 €22 403 €---
645 999 €22 132 €16 014 €23 868 €---
746 919 €21 549 €15 432 €25 370 €---
847 858 €20 946 €14 828 €26 912 €---
948 815 €20 321 €14 204 €28 494 €---
1049 791 €19 675 €13 557 €30 117 €---
1150 787 €19 005 €12 888 €31 782 €---
1251 803 €18 312 €12 195 €33 491 €---
1352 839 €17 594 €11 477 €35 245 €---
1453 896 €16 851 €10 734 €37 044 €---
1554 974 €16 082 €9 964 €38 892 €---
1656 073 €15 285 €9 168 €40 788 €---
1757 194 €14 461 €8 343 €42 734 €---
1858 338 €13 607 €7 489 €44 732 €---
1959 505 €12 723 €6 605 €46 782 €---
2060 695 €11 807 €5 690 €48 888 €---
2161 909 €10 860 €4 742 €51 049 €---
2263 147 €9 879 €3 761 €53 269 €---
2364 410 €8 863 €2 745 €55 548 €---
2465 698 €7 811 €1 693 €57 888 €---
2567 012 €6 722 €604 €60 291 €---
TOTAL1 334 481 €480 289 €270 271 €854 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 854 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 749 €-6 420 €+15 169 €
2+8 749 €0 €+8 749 €
3+8 749 €+5 710 €+3 039 €
4+8 749 €+6 293 €+2 456 €
5+8 749 €+6 721 €+2 028 €
6+8 749 €+7 160 €+1 589 €
7+8 749 €+7 611 €+1 138 €
8+8 749 €+8 074 €+675 €
9+8 749 €+8 548 €+201 €
10+8 749 €+9 035 €-286 €
11+8 749 €+9 535 €-786 €
12+8 749 €+10 047 €-1 298 €
13+8 749 €+10 573 €-1 824 €
14+8 749 €+11 113 €-2 364 €
15+8 749 €+11 667 €-2 918 €
16+8 749 €+12 236 €-3 487 €
17+8 749 €+12 820 €-4 071 €
18+8 749 €+13 419 €-4 670 €
19+8 749 €+14 035 €-5 286 €
20+8 749 €+14 666 €-5 917 €
21+8 749 €+15 315 €-6 566 €
22+8 749 €+15 981 €-7 232 €
23+8 749 €+16 664 €-7 915 €
24+8 749 €+17 366 €-8 617 €
25+8 749 €+18 087 €-9 338 €
Total+218 725 €+256 258 €+-37 533 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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