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Maison à vendre

VilleGrand-Bourg (23)
Surface88m²
Coût Total107 300€
Loyer Annuel6 555€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 511,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante commune de Le Grand-Bourg (23240), cette maison de bourg mitoyenne offre un cadre de vie paisible, proche des commodités locales. Cette localité, réputée pour sa quiétude et sa convivialité, bénéficie d'une proximité appréciable avec les commerces, les écoles et les services essentiels, offrant ainsi un quotidien facile et pratique pour ses habitants.

Cette maison a rénover se compose d'une cuisine, d'une pièce à vivre et d'un wc indépendant au rez-de-chaussée; au premier étage vous avez 3 chambres et une salle d'eau avec toilette. Vous trouverez aussi un grenier aménageable d'environs 30 m2 ainsi qu'une cave voutée.

A l'extérieur vous trouverez un terrain d'environs 160 m2 avec une petite dépendance d'environs 10m2.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 45 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Tatiana AUFRERE-GLENISSON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Guéret sous le numéro 992505453

Ville : Grand-Bourg
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23240
Coordonnées : 46.165773, 1.646817
Total : 107 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 58 700€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6555€/an
Fourchette totale : 432€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5184€ - 8288€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :636,36 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 000 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-11 000€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-51 300€ (-91.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 196,21€
Coût de l'assurance :9 388,75€
Taxe foncière : 655,51€/an
Soit par mois : 54,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris plan de travail, placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 700 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:2 400€
    Isolation des combles perdus: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Remplacement carrelage: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grand-Bourg (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 555 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 461 €
Revenus locatifs : +6 555 €
Charges déductibles : -63 461 €
Résultat foncier Année 1 : -56 906 €(Déficit de 56 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 761 €/an
Revenus locatifs : +6 555 €
Charges déductibles : -4 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35505.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 555 €63 464 €3 733 €-56 909 €21 400 €35 509 €35 509 €
26 686 €4 667 €3 636 €2 019 €--33 490 €
36 820 €4 566 €3 535 €2 254 €--31 235 €
46 956 €4 461 €3 430 €2 495 €--28 740 €
57 095 €4 353 €3 322 €2 743 €--25 997 €
67 237 €4 240 €3 209 €2 997 €--23 000 €
77 382 €4 124 €3 093 €3 258 €--19 742 €
87 530 €4 004 €2 973 €3 526 €--16 216 €
97 680 €3 879 €2 848 €3 801 €--12 415 €
107 834 €3 750 €2 719 €4 084 €--8 331 €
117 991 €3 616 €2 585 €4 375 €--3 956 €
128 150 €3 477 €2 446 €4 673 €---
138 314 €3 334 €2 303 €4 980 €---
148 480 €3 185 €2 154 €5 295 €---
158 649 €3 031 €2 000 €5 618 €---
168 822 €2 871 €1 840 €5 951 €---
178 999 €2 706 €1 675 €6 293 €---
189 179 €2 535 €1 504 €6 644 €---
199 362 €2 358 €1 327 €7 005 €---
209 550 €2 174 €1 143 €7 376 €---
219 741 €1 984 €953 €7 757 €---
229 935 €1 787 €756 €8 149 €---
2310 134 €1 583 €552 €8 551 €---
2410 337 €1 371 €340 €8 965 €---
2510 544 €1 153 €122 €9 391 €---
TOTAL209 963 €138 673 €54 196 €71 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 555 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 377 €-6 420 €+7 797 €
2+1 377 €0 €+1 377 €
3+1 377 €0 €+1 377 €
4+1 377 €0 €+1 377 €
5+1 377 €0 €+1 377 €
6+1 377 €0 €+1 377 €
7+1 377 €0 €+1 377 €
8+1 377 €0 €+1 377 €
9+1 377 €0 €+1 377 €
10+1 377 €0 €+1 377 €
11+1 377 €0 €+1 377 €
12+1 377 €+1 402 €-25 €
13+1 377 €+1 494 €-117 €
14+1 377 €+1 588 €-211 €
15+1 377 €+1 686 €-309 €
16+1 377 €+1 785 €-408 €
17+1 377 €+1 888 €-511 €
18+1 377 €+1 993 €-616 €
19+1 377 €+2 101 €-724 €
20+1 377 €+2 213 €-836 €
21+1 377 €+2 327 €-950 €
22+1 377 €+2 445 €-1 068 €
23+1 377 €+2 565 €-1 188 €
24+1 377 €+2 690 €-1 313 €
25+1 377 €+2 817 €-1 440 €
Total+34 425 €+22 574 €+11 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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