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Appartement à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface90.3m²
Coût Total176 030€
Loyer Annuel9 432€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-225€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 750 €
Surface : 90.3 m²
Prix au m² : 1 547,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

A proximité des Halles, dans un très bel immeuble avec ascenseur, appartement de caractère, 90m² habitables, très lumineux, en angle, avec de belles ouvertures, une grande entrée bureau qui dessert un beau salon séjour, une cuisine équipée indépendante, une pièce, 2 chambres, une salle de bain, parquet d'époque, cheminées en marbre, chauffage central au gaz..

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 176 030€
Prix d'acquisition : 139 750€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 164 850€
Frais de notaire : 11 180€
Coût estimé : 11 180€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.3m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 786€/mois
Loyer annuel estimé : 9432€/an
Fourchette totale : 630€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 7566€ - 11759€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,23 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 882 €
Prix d'achat :139 750 €
Décote à l'achat :+24 868€ (+21.6%)
Marge achat-revente :-61 148€ (-53.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,81€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 932,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 778,20€
Coût de l'assurance :15 842,70€
Taxe foncière : 943,22€/an
Soit par mois : 78,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 786,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-224,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage central au gaz est déjà en place et conforme.
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds 5 m²: 30€/m² × 5 = 150€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 786 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Calcul : 786 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 030 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 943 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 726 €
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -32 726 €
Résultat foncier Année 1 : -23 294 €(Déficit de 23 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 626 €/an
Revenus locatifs : +9 432 €
Charges déductibles : -7 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1893.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 838 €(65% de 139 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 303 €/an
Calcul : 90 838 € × 3,636% = 3 303 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 432 €32 731 €6 055 €-23 299 €21 400 €1 899 €1 899 €
29 621 €7 472 €5 896 €2 148 €---
39 813 €7 308 €5 731 €2 505 €---
410 010 €7 137 €5 560 €2 872 €---
510 210 €6 961 €5 384 €3 249 €---
610 414 €6 778 €5 201 €3 636 €---
710 622 €6 589 €5 012 €4 033 €---
810 835 €6 393 €4 816 €4 442 €---
911 051 €6 190 €4 613 €4 861 €---
1011 272 €5 980 €4 403 €5 292 €---
1111 498 €5 763 €4 186 €5 735 €---
1211 728 €5 537 €3 961 €6 190 €---
1311 962 €5 304 €3 727 €6 658 €---
1412 202 €5 063 €3 486 €7 139 €---
1512 446 €4 813 €3 236 €7 632 €---
1612 694 €4 554 €2 978 €8 140 €---
1712 948 €4 287 €2 710 €8 662 €---
1813 207 €4 009 €2 432 €9 198 €---
1913 472 €3 722 €2 145 €9 749 €---
2013 741 €3 425 €1 848 €10 316 €---
2114 016 €3 117 €1 540 €10 899 €---
2214 296 €2 798 €1 221 €11 498 €---
2314 582 €2 468 €892 €12 114 €---
2414 874 €2 127 €550 €12 747 €---
2515 171 €1 773 €196 €13 398 €---
TOTAL302 116 €152 301 €87 778 €149 815 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 815 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 981 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 981 €-6 420 €+8 401 €
2+1 981 €+75 €+1 906 €
3+1 981 €+752 €+1 229 €
4+1 981 €+862 €+1 119 €
5+1 981 €+975 €+1 006 €
6+1 981 €+1 091 €+890 €
7+1 981 €+1 210 €+771 €
8+1 981 €+1 333 €+648 €
9+1 981 €+1 458 €+523 €
10+1 981 €+1 588 €+393 €
11+1 981 €+1 721 €+260 €
12+1 981 €+1 857 €+124 €
13+1 981 €+1 997 €-16 €
14+1 981 €+2 142 €-161 €
15+1 981 €+2 290 €-309 €
16+1 981 €+2 442 €-461 €
17+1 981 €+2 599 €-618 €
18+1 981 €+2 759 €-778 €
19+1 981 €+2 925 €-944 €
20+1 981 €+3 095 €-1 114 €
21+1 981 €+3 270 €-1 289 €
22+1 981 €+3 449 €-1 468 €
23+1 981 €+3 634 €-1 653 €
24+1 981 €+3 824 €-1 843 €
25+1 981 €+4 019 €-2 038 €
Total+49 525 €+44 944 €+4 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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