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Achat appartement

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface68m²
Coût Total71 840€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité11.07%
Cashflow/mois+220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 963,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Ascenseur, Surface de 68 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 27 m², 1 Parking, Situation : ville

Appartement traversant au quatrième étage avec ascenseur . Entrée, cuisine aménagée ouverte sur un double séjour,2 chambres, placards de rangements, salle d'eau, wc séparé,cave. Appartement rélié au réseau de chaleur bois urbain. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.924860, 2.438640
Total : 71 840€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 1 100€
Valeur du bien : 66 600€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 509€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 10350€/an
Rentabilité brute :11.07%
Fourchette de rentabilité :8.51% - 14.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :355,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 376,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 901,99€
Coût de l'assurance :6 286,00€
Taxe foncière : 795,31€/an
Soit par mois : 66,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 443,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :219,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage relié au réseau de chaleur bois urbain
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des placards usés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des meubles du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais usure visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 100 €(16 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 100€
    Mise aux normes du système de chauffage: 1 système × 1100€ = 1100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 100€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 412 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 4 558 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -4 558 €
Résultat foncier Année 1 : 3 395 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 458 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -3 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 495 €/an
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €4 561 €2 414 €3 393 €---
28 112 €3 396 €2 350 €4 716 €---
38 274 €3 330 €2 283 €4 944 €---
48 440 €3 262 €2 215 €5 178 €---
58 609 €3 191 €2 144 €5 418 €---
68 781 €3 117 €2 070 €5 664 €---
78 956 €3 041 €1 994 €5 915 €---
89 136 €2 963 €1 916 €6 173 €---
99 318 €2 881 €1 835 €6 437 €---
109 505 €2 797 €1 751 €6 707 €---
119 695 €2 710 €1 664 €6 984 €---
129 889 €2 620 €1 574 €7 268 €---
1310 086 €2 527 €1 480 €7 559 €---
1410 288 €2 431 €1 384 €7 857 €---
1510 494 €2 331 €1 284 €8 163 €---
1610 704 €2 228 €1 181 €8 476 €---
1710 918 €2 121 €1 075 €8 796 €---
1811 136 €2 011 €964 €9 125 €---
1911 359 €1 897 €850 €9 462 €---
2011 586 €1 779 €732 €9 807 €---
2111 818 €1 657 €610 €10 161 €---
2212 054 €1 530 €484 €10 524 €---
2312 295 €1 400 €353 €10 896 €---
2412 541 €1 264 €218 €11 277 €---
2512 792 €1 124 €78 €11 668 €---
TOTAL254 740 €62 171 €34 902 €192 569 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €+1 018 €+652 €
2+1 670 €+1 415 €+255 €
3+1 670 €+1 483 €+187 €
4+1 670 €+1 553 €+117 €
5+1 670 €+1 625 €+45 €
6+1 670 €+1 699 €-29 €
7+1 670 €+1 775 €-105 €
8+1 670 €+1 852 €-182 €
9+1 670 €+1 931 €-261 €
10+1 670 €+2 012 €-342 €
11+1 670 €+2 095 €-425 €
12+1 670 €+2 181 €-511 €
13+1 670 €+2 268 €-598 €
14+1 670 €+2 357 €-687 €
15+1 670 €+2 449 €-779 €
16+1 670 €+2 543 €-873 €
17+1 670 €+2 639 €-969 €
18+1 670 €+2 738 €-1 068 €
19+1 670 €+2 839 €-1 169 €
20+1 670 €+2 942 €-1 272 €
21+1 670 €+3 048 €-1 378 €
22+1 670 €+3 157 €-1 487 €
23+1 670 €+3 269 €-1 599 €
24+1 670 €+3 383 €-1 713 €
25+1 670 €+3 500 €-1 830 €
Total+41 750 €+57 771 €+-16 021 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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