Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSainte-Eulalie (11)
Surface114m²
Coût Total179 816€
Loyer Annuel10 663€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1
Prix : 117 700 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 032,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 114 m², Bâtiment de 3 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette

À quelques minutes de Carcassonne, découvrez cette maison de village. Au rez-de-chaussée, une grande pièce à vivre d'environ 30 m2 vous accueille, réchauffée par un insert à bois pour l'hiver et rafraîchie par une clim réversible pour l'été. Un séjour attenant d'environ 17 m2 complète l'espace convivial. Au premier étage, deux belles chambres lumineuses, une salle de bain et une buanderie séparée rendent le quotidien pratique et agréable. Au dernier niveau, une spacieuse chambre de 15 m2 s'ouvre sur une terrasse perchée, parfaite pour profiter du soleil. Une visite ? Contactez-nous dès maintenant pour venir la découvrir. (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Sainte-Eulalie
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11170
Coordonnées : 43.238936, 2.216499
Total : 179 816€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 170 400€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10663€/an
Fourchette totale : 672€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 8067€ - 14094€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :52,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 949,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 377,22€
Coût de l'assurance :15 733,90€
Taxe foncière : 1 066,27€/an
Soit par mois : 88,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 038,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à bois existant.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique et confort.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 800€ = 13800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1100€ = 5500€ (installation incluse)
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 22000€ = 22000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eulalie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 663 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 816 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 629 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 557 €
Revenus locatifs : +10 663 €
Charges déductibles : -60 557 €
Résultat foncier Année 1 : -49 894 €(Déficit de 49 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 494 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 857 €/an
Revenus locatifs : +10 663 €
Charges déductibles : -7 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28493.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 663 €60 563 €6 167 €-49 900 €21 400 €28 500 €28 500 €
210 876 €7 700 €6 005 €3 176 €--25 324 €
311 093 €7 532 €5 837 €3 561 €--21 763 €
411 315 €7 359 €5 663 €3 957 €--17 806 €
511 542 €7 179 €5 483 €4 363 €--13 443 €
611 772 €6 992 €5 297 €4 780 €--8 663 €
712 008 €6 799 €5 104 €5 209 €--3 454 €
812 248 €6 600 €4 904 €5 648 €---
912 493 €6 393 €4 697 €6 100 €---
1012 743 €6 179 €4 483 €6 564 €---
1112 998 €5 957 €4 262 €7 040 €---
1213 258 €5 728 €4 032 €7 530 €---
1313 523 €5 490 €3 795 €8 032 €---
1413 793 €5 245 €3 549 €8 549 €---
1514 069 €4 990 €3 294 €9 079 €---
1614 351 €4 727 €3 031 €9 624 €---
1714 638 €4 454 €2 758 €10 184 €---
1814 930 €4 171 €2 476 €10 759 €---
1915 229 €3 879 €2 183 €11 350 €---
2015 534 €3 576 €1 881 €11 957 €---
2115 844 €3 263 €1 567 €12 581 €---
2216 161 €2 939 €1 243 €13 222 €---
2316 484 €2 603 €907 €13 881 €---
2416 814 €2 255 €560 €14 559 €---
2517 150 €1 895 €200 €15 255 €---
TOTAL341 529 €184 468 €89 377 €157 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 663 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 239 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 239 €-6 420 €+8 659 €
2+2 239 €0 €+2 239 €
3+2 239 €0 €+2 239 €
4+2 239 €0 €+2 239 €
5+2 239 €0 €+2 239 €
6+2 239 €0 €+2 239 €
7+2 239 €0 €+2 239 €
8+2 239 €+658 €+1 581 €
9+2 239 €+1 830 €+409 €
10+2 239 €+1 969 €+270 €
11+2 239 €+2 112 €+127 €
12+2 239 €+2 259 €-20 €
13+2 239 €+2 410 €-171 €
14+2 239 €+2 565 €-326 €
15+2 239 €+2 724 €-485 €
16+2 239 €+2 887 €-648 €
17+2 239 €+3 055 €-816 €
18+2 239 €+3 228 €-989 €
19+2 239 €+3 405 €-1 166 €
20+2 239 €+3 587 €-1 348 €
21+2 239 €+3 774 €-1 535 €
22+2 239 €+3 967 €-1 728 €
23+2 239 €+4 164 €-1 925 €
24+2 239 €+4 368 €-2 129 €
25+2 239 €+4 576 €-2 337 €
Total+55 975 €+47 118 €+8 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →