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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Alban-sur-Limagnole (48)
Surface240m²
Coût Total288 100€
Loyer Annuel18 865€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 770,83 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 7 chambres, Non meublé

Là où le temps s'est arrêté… Au cœur de Saint Alban, traversez l'ancienne aire de battage de cette ferme en pierre située à deux pas du centre-ville mais hors du temps. Cette propriété rare vous invite à ralentir. Sur le chemin de Saint-Jacques de Compostelle, elle offre plus de 240 m² habitables. Les 600 m² de dépendances agricoles, aux volumes généreux, n'attendent que vos idées : maison de famille, maison d'accueil, chambres d'hôtes, résidence artistique ou artisanale, ou simplement un lieu où loger vos rêves. Le jardin clos, plat, à l'abri, prolonge cette sensation d'intimité rare. Un puits ancien y veille, discret gardien du passé. Les toitures ont été rénovées, assurant une structure saine. La maison est habitable en l'état et propose deux logements distincts. Quelques travaux de confort permettront d'y inscrire un nouveau chapitre, en douceur. Un endroit pour habiter, accueillir, créer, transmettre. Votre conseiller immobilier ORPI Lozère, Vincent RICHARD Référence agence : 5763

Ville : Saint-Alban-sur-Limagnole
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48120
Coordonnées : 44.799232, 3.408006
Total : 288 100€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 88 300€
Valeur du bien : 273 300€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1572€/mois
Loyer annuel estimé : 18865€/an
Fourchette totale : 1193€ - 2072€/mois
Fourchette annuelle : 14312€ - 24868€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,35 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :213 684 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-28 684€ (-13.4%)
Marge achat-revente :-74 416€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :84,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 512,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 428,36€
Coût de l'assurance :25 208,75€
Taxe foncière : 1 886,54€/an
Soit par mois : 157,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 572,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 580 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 300 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:14 400€
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:8 400€
    Rénovation lourde chambres: 84 m² × 100€/m² = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 500€
    Rénovation lourde salon: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Plomberie générale:4 800€
    Vérification plomberie générale: 240 m² × 20€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 865 €/an
Calcul : 1 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 100 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 894 €
Revenus locatifs : +18 865 €
Charges déductibles : -100 894 €
Résultat foncier Année 1 : -82 029 €(Déficit de 82 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 594 €/an
Revenus locatifs : +18 865 €
Charges déductibles : -12 594 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60628.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 865 €100 904 €9 709 €-82 038 €21 400 €60 638 €60 638 €
219 243 €12 346 €9 451 €6 896 €--53 742 €
319 628 €12 080 €9 185 €7 548 €--46 194 €
420 020 €11 804 €8 909 €8 216 €--37 978 €
520 421 €11 519 €8 624 €8 901 €--29 077 €
620 829 €11 224 €8 329 €9 605 €--19 472 €
721 245 €10 919 €8 024 €10 327 €--9 145 €
821 670 €10 603 €7 708 €11 067 €---
922 104 €10 276 €7 381 €11 827 €---
1022 546 €9 938 €7 043 €12 608 €---
1122 997 €9 589 €6 694 €13 408 €---
1223 457 €9 227 €6 332 €14 230 €---
1323 926 €8 852 €5 957 €15 074 €---
1424 404 €8 465 €5 570 €15 940 €---
1524 892 €8 064 €5 169 €16 828 €---
1625 390 €7 649 €4 754 €17 741 €---
1725 898 €7 220 €4 325 €18 678 €---
1826 416 €6 776 €3 882 €19 640 €---
1926 944 €6 317 €3 422 €20 627 €---
2027 483 €5 842 €2 947 €21 641 €---
2128 033 €5 350 €2 455 €22 683 €---
2228 594 €4 842 €1 947 €23 752 €---
2329 166 €4 315 €1 420 €24 850 €---
2429 749 €3 771 €876 €25 978 €---
2530 344 €3 207 €312 €27 136 €---
TOTAL604 264 €301 101 €140 428 €303 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 962 €-6 420 €+10 382 €
2+3 962 €0 €+3 962 €
3+3 962 €0 €+3 962 €
4+3 962 €0 €+3 962 €
5+3 962 €0 €+3 962 €
6+3 962 €0 €+3 962 €
7+3 962 €0 €+3 962 €
8+3 962 €+577 €+3 385 €
9+3 962 €+3 548 €+414 €
10+3 962 €+3 782 €+180 €
11+3 962 €+4 022 €-60 €
12+3 962 €+4 269 €-307 €
13+3 962 €+4 522 €-560 €
14+3 962 €+4 782 €-820 €
15+3 962 €+5 049 €-1 087 €
16+3 962 €+5 322 €-1 360 €
17+3 962 €+5 603 €-1 641 €
18+3 962 €+5 892 €-1 930 €
19+3 962 €+6 188 €-2 226 €
20+3 962 €+6 492 €-2 530 €
21+3 962 €+6 805 €-2 843 €
22+3 962 €+7 126 €-3 164 €
23+3 962 €+7 455 €-3 493 €
24+3 962 €+7 793 €-3 831 €
25+3 962 €+8 141 €-4 179 €
Total+99 050 €+90 949 €+8 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 199 jours
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