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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Alban-sur-Limagnole (48)
Surface240
Coût Total288 100
Loyer Annuel18 865
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-98
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 770,83 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 7 chambres, Non meublé

Là où le temps s'est arrêté… Au cœur de Saint Alban, traversez l'ancienne aire de battage de cette ferme en pierre située à deux pas du centre-ville mais hors du temps. Cette propriété rare vous invite à ralentir. Sur le chemin de Saint-Jacques de Compostelle, elle offre plus de 240 m² habitables. Les 600 m² de dépendances agricoles, aux volumes généreux, n'attendent que vos idées : maison de famille, maison d'accueil, chambres d'hôtes, résidence artistique ou artisanale, ou simplement un lieu où loger vos rêves. Le jardin clos, plat, à l'abri, prolonge cette sensation d'intimité rare. Un puits ancien y veille, discret gardien du passé. Les toitures ont été rénovées, assurant une structure saine. La maison est habitable en l'état et propose deux logements distincts. Quelques travaux de confort permettront d'y inscrire un nouveau chapitre, en douceur. Un endroit pour habiter, accueillir, créer, transmettre. Votre conseiller immobilier ORPI Lozère, Vincent RICHARD Référence agence : 5763

Ville : Saint-Alban-sur-Limagnole
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48120
Coordonnées : 44.799232, 3.408006
Total : 288 100
Prix d'acquisition : 185 000
Travaux : 88 300
Valeur du bien : 273 300
Frais de notaire : 14 800
Coût estimé : 14 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1572€/mois
Loyer annuel estimé : 18865€/an
Fourchette totale : 1193€ - 2072€/mois
Fourchette annuelle : 14312€ - 24868€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,35 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :213 684
Prix d'achat :185 000
Décote à l'achat :-28 684 (-13.4%)
Marge achat-revente :-74 416€ (-34.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 428,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :84,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 512,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 428,36
Coût de l'assurance :25 208,75
Taxe foncière : 1 886,54€/an
Soit par mois : 157,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 572,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 580 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 300(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:14 400
    Isolation toiture/combles: 240 m² × 60€/m² = 14400€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:8 400
    Rénovation lourde chambres: 84 m² × 100€/m² = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 500
    Rénovation lourde salon: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Second œuvre - Plomberie générale:4 800
    Vérification plomberie générale: 240 m² × 20€/m² = 4800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 572 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 865 €/an
Calcul : 1 572 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 100 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 894
Revenus locatifs : +18 865
Charges déductibles : -100 894
Résultat foncier Année 1 : -82 029(Déficit de 82 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 629
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 594 €/an
Revenus locatifs : +18 865
Charges déductibles : -12 594
Résultat foncier Années 2+ : 6 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60628.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 865100 9049 709-82 03821 400 €60 638 €60 638 €
219 24312 3469 4516 896--53 742 €
319 62812 0809 1857 548--46 194 €
420 02011 8048 9098 216--37 978 €
520 42111 5198 6248 901--29 077 €
620 82911 2248 3299 605--19 472 €
721 24510 9198 02410 327--9 145 €
821 67010 6037 70811 067---
922 10410 2767 38111 827---
1022 5469 9387 04312 608---
1122 9979 5896 69413 408---
1223 4579 2276 33214 230---
1323 9268 8525 95715 074---
1424 4048 4655 57015 940---
1524 8928 0645 16916 828---
1625 3907 6494 75417 741---
1725 8987 2204 32518 678---
1826 4166 7763 88219 640---
1926 9446 3173 42220 627---
2027 4835 8422 94721 641---
2128 0335 3502 45522 683---
2228 5944 8421 94723 752---
2329 1664 3151 42024 850---
2429 7493 77187625 978---
2530 3443 20731227 136---
TOTAL604 264301 101140 428303 16321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 163
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 962-6 420+10 382
2+3 9620+3 962
3+3 9620+3 962
4+3 9620+3 962
5+3 9620+3 962
6+3 9620+3 962
7+3 9620+3 962
8+3 962+577+3 385
9+3 962+3 548+414
10+3 962+3 782+180
11+3 962+4 022-60
12+3 962+4 269-307
13+3 962+4 522-560
14+3 962+4 782-820
15+3 962+5 049-1 087
16+3 962+5 322-1 360
17+3 962+5 603-1 641
18+3 962+5 892-1 930
19+3 962+6 188-2 226
20+3 962+6 492-2 530
21+3 962+6 805-2 843
22+3 962+7 126-3 164
23+3 962+7 455-3 493
24+3 962+7 793-3 831
25+3 962+8 141-4 179
Total+99 050+90 949+8 101
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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