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Appartement 3 chambres dans quartier calme au Mans

VilleMans (72)
Surface76.69m²
Coût Total103 740€
Loyer Annuel9 495€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 76.69 m²
Prix au m² : 951,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Rèf annonce : 3505-0022 Dossier d'offre à saisir sur notre site jusqu'au 15 août 2026: pas de visite possible avant la fin du délai ** visite virtuelle disponible** au 2 rue de douaumont au Mans, appartement T4 de 76.69m², au 1er étage sans ascenseur comprenant : une entrée avec placard une cuisine une arrière-cuisine un salon-séjour trois chambres un dégagement avec placard un WC une salle de bain avec baignoire une cave un emplacement de parking aérien DPE: C Prix: 73 000€ hors frais de notaire Chauffage gaz individuel Lot appt: 87 Cave : Lot 72 Parking : Lot 162 Copropriété de 180 lots - dont 60 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 910.00 euros.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.984652, 0.221540
Total : 103 740€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 24 900€
Valeur du bien : 97 900€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.69m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9495€/an
Fourchette totale : 632€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7583€ - 11891€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 601 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-25 601€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-5 139€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 544,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 922,56€
Coût de l'assurance :11 670,75€
Taxe foncière : 949,54€/an
Soit par mois : 79,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 75,83€/mois
Soit par an : 909,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager (plaque, four, hotte, frigo) et mise à jour des installations de plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 900 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement de sol:4 200€
    Parquet flottant 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Peinture murs 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 400€/chambre × 3 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 500€
    Vérification tableau électrique: 1200€, Ajout de prises: 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 495 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 328 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 740 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 950 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 910 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 554 €
Revenus locatifs : +9 495 €
Charges déductibles : -30 554 €
Résultat foncier Année 1 : -21 059 €(Déficit de 21 059 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 359 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 654 €/an
Revenus locatifs : +9 495 €
Charges déductibles : -5 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10358.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 495 €30 557 €3 331 €-21 062 €10 700 €10 362 €10 362 €
29 685 €5 567 €3 241 €4 118 €--6 244 €
39 879 €5 474 €3 148 €4 405 €--1 839 €
410 077 €5 378 €3 051 €4 699 €---
510 278 €5 278 €2 952 €5 000 €---
610 484 €5 175 €2 849 €5 308 €---
710 693 €5 069 €2 743 €5 624 €---
810 907 €4 960 €2 633 €5 948 €---
911 125 €4 846 €2 520 €6 279 €---
1011 348 €4 729 €2 403 €6 619 €---
1111 575 €4 609 €2 282 €6 966 €---
1211 806 €4 484 €2 157 €7 323 €---
1312 043 €4 355 €2 028 €7 688 €---
1412 283 €4 222 €1 895 €8 062 €---
1512 529 €4 084 €1 758 €8 445 €---
1612 780 €3 942 €1 615 €8 838 €---
1713 035 €3 795 €1 469 €9 240 €---
1813 296 €3 643 €1 317 €9 653 €---
1913 562 €3 487 €1 160 €10 075 €---
2013 833 €3 325 €998 €10 508 €---
2114 110 €3 158 €831 €10 952 €---
2214 392 €2 985 €659 €11 407 €---
2314 680 €2 806 €480 €11 873 €---
2414 973 €2 622 €296 €12 351 €---
2515 273 €2 432 €105 €12 841 €---
TOTAL304 141 €130 981 €47 923 €173 161 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 161 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 495 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-3 210 €+5 204 €
2+1 994 €0 €+1 994 €
3+1 994 €0 €+1 994 €
4+1 994 €+858 €+1 136 €
5+1 994 €+1 500 €+494 €
6+1 994 €+1 592 €+402 €
7+1 994 €+1 687 €+307 €
8+1 994 €+1 784 €+210 €
9+1 994 €+1 884 €+110 €
10+1 994 €+1 986 €+8 €
11+1 994 €+2 090 €-96 €
12+1 994 €+2 197 €-203 €
13+1 994 €+2 306 €-312 €
14+1 994 €+2 419 €-425 €
15+1 994 €+2 534 €-540 €
16+1 994 €+2 651 €-657 €
17+1 994 €+2 772 €-778 €
18+1 994 €+2 896 €-902 €
19+1 994 €+3 023 €-1 029 €
20+1 994 €+3 152 €-1 158 €
21+1 994 €+3 286 €-1 292 €
22+1 994 €+3 422 €-1 428 €
23+1 994 €+3 562 €-1 568 €
24+1 994 €+3 705 €-1 711 €
25+1 994 €+3 852 €-1 858 €
Total+49 850 €+51 948 €+-2 098 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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