Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (46100)

VilleFigeac (46)
Surface107m²
Coût Total141 780€
Loyer Annuel11 150€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 66 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 616,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 4 pièces, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé au 2nd étage d'une copropriété familiale, cet appartement de 107m2 offre une opportunité d'investissement proche du centre ville. Actuellement, il se compose de 5 pièces principales dont la destination est à redéfinir. Cuisine, salle d'eau...tout est à refaire. L'appartement n'est actuellement pas raccordé au réseau d'eau ni d'électricité. Bien non soumis au DPE

Ville : Figeac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46100
Coordonnées : 44.608089, 2.031355
Total : 141 780€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 70 500€
Valeur du bien : 136 500€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11150€/an
Fourchette totale : 753€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 9035€ - 13760€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :187 250 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-121 250€ (-64.8%)
Marge achat-revente :45 470€ (24.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :41,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 728,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 373,36€
Coût de l'assurance :12 405,75€
Taxe foncière : 1 115,04€/an
Soit par mois : 92,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 107 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'absence de système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine à refaire entièrement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - salle de bain à refaire entièrement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres (revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - chambres nécessitant une rénovation substantielle
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture murs, électricité)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon nécessitant une rénovation complète
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée (peinture, revêtement)
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - entrée nécessitant des travaux de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 500 €(659 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:1 500€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 150€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Figeac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 478 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 780 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 589 €
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -76 589 €
Résultat foncier Année 1 : -65 438 €(Déficit de 65 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 089 €/an
Revenus locatifs : +11 150 €
Charges déductibles : -6 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44038.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 150 €76 593 €4 482 €-65 443 €21 400 €44 043 €44 043 €
211 373 €5 971 €4 360 €5 402 €--38 641 €
311 601 €5 845 €4 234 €5 756 €--32 885 €
411 833 €5 715 €4 103 €6 118 €--26 766 €
512 070 €5 580 €3 969 €6 489 €--20 277 €
612 311 €5 441 €3 830 €6 870 €--13 407 €
712 557 €5 298 €3 686 €7 259 €--6 148 €
812 808 €5 150 €3 538 €7 659 €---
913 064 €4 997 €3 386 €8 068 €---
1013 326 €4 839 €3 228 €8 487 €---
1113 592 €4 676 €3 065 €8 916 €---
1213 864 €4 508 €2 896 €9 356 €---
1314 141 €4 334 €2 723 €9 807 €---
1414 424 €4 155 €2 543 €10 270 €---
1514 713 €3 969 €2 358 €10 743 €---
1615 007 €3 778 €2 167 €11 229 €---
1715 307 €3 581 €1 970 €11 726 €---
1815 613 €3 377 €1 766 €12 236 €---
1915 926 €3 167 €1 555 €12 759 €---
2016 244 €2 949 €1 338 €13 295 €---
2116 569 €2 725 €1 114 €13 844 €---
2216 900 €2 493 €882 €14 407 €---
2317 238 €2 254 €643 €14 984 €---
2417 583 €2 007 €396 €15 576 €---
2517 935 €1 752 €141 €16 182 €---
TOTAL357 151 €175 155 €64 373 €181 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 342 €-6 420 €+8 762 €
2+2 342 €0 €+2 342 €
3+2 342 €0 €+2 342 €
4+2 342 €0 €+2 342 €
5+2 342 €0 €+2 342 €
6+2 342 €0 €+2 342 €
7+2 342 €0 €+2 342 €
8+2 342 €+453 €+1 889 €
9+2 342 €+2 420 €-78 €
10+2 342 €+2 546 €-204 €
11+2 342 €+2 675 €-333 €
12+2 342 €+2 807 €-465 €
13+2 342 €+2 942 €-600 €
14+2 342 €+3 081 €-739 €
15+2 342 €+3 223 €-881 €
16+2 342 €+3 369 €-1 027 €
17+2 342 €+3 518 €-1 176 €
18+2 342 €+3 671 €-1 329 €
19+2 342 €+3 828 €-1 486 €
20+2 342 €+3 988 €-1 646 €
21+2 342 €+4 153 €-1 811 €
22+2 342 €+4 322 €-1 980 €
23+2 342 €+4 495 €-2 153 €
24+2 342 €+4 673 €-2 331 €
25+2 342 €+4 855 €-2 513 €
Total+58 550 €+54 599 €+3 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →