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Corps de ferme à rénover - Beaune la Rolande

Bien expiré
VilleBeaune-la-Rolande (45)
Surface150m²
Coût Total205 540€
Loyer Annuel16 264€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 853,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 4 pièces, 3 chambres, 788 m² de terrain, Cheminée

Dans un cadre calme et verdoyant, découvrez cette maison de 1900 pleine de potentiel. Sur 788 m² de terrain, elle offre 150 m² à rénover selon vos envies.

Rez-de-chaussée : entrée sur séjour avec cheminée, cuisine ouverte, une chambre, salle d'eau et WC. Étage : mezzanine, deux chambres.

À l'extérieur : nombreuses dépendances dont un hangar, idéal pour profiter de la campagne.

Des travaux sont à prévoir, mais le charme et le potentiel en font une belle opportunité pour créer votre cocon à la campagne.

Cette annonce référence 314112 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Elodie Goncalves (Ei) immatriculé au Rsac de Orleans (45000) sous le numéro .

Prix du bien : 128 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Beaune-la-Rolande
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45340
Coordonnées : 48.087529, 2.419594
Total : 205 540€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 67 300€
Valeur du bien : 195 300€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16264€/an
Fourchette totale : 1086€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 13033€ - 20298€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 278,94 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 840 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-63 840€ (-33.3%)
Marge achat-revente :-13 700€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 092,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 147,50€
Coût de l'assurance :17 984,75€
Taxe foncière : 1 626,44€/an
Soit par mois : 135,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 355,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 300 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 500€
    Isolation combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune-la-Rolande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 264 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 811 €
Revenus locatifs : +16 264 €
Charges déductibles : -76 811 €
Résultat foncier Année 1 : -60 546 €(Déficit de 60 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 511 €/an
Revenus locatifs : +16 264 €
Charges déductibles : -9 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 754 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39146.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 264 €76 818 €7 172 €-60 553 €21 400 €39 153 €39 153 €
216 590 €9 330 €6 985 €7 259 €--31 894 €
316 921 €9 137 €6 791 €7 785 €--24 109 €
417 260 €8 936 €6 590 €8 324 €--15 785 €
517 605 €8 728 €6 382 €8 877 €--6 908 €
617 957 €8 512 €6 166 €9 445 €---
718 316 €8 289 €5 943 €10 027 €---
818 683 €8 058 €5 712 €10 625 €---
919 056 €7 818 €5 473 €11 238 €---
1019 437 €7 570 €5 225 €11 867 €---
1119 826 €7 313 €4 968 €12 513 €---
1220 223 €7 047 €4 701 €13 176 €---
1320 627 €6 771 €4 426 €13 856 €---
1421 040 €6 486 €4 140 €14 554 €---
1521 461 €6 190 €3 844 €15 271 €---
1621 890 €5 883 €3 538 €16 006 €---
1722 328 €5 566 €3 220 €16 762 €---
1822 774 €5 237 €2 891 €17 537 €---
1923 230 €4 896 €2 550 €18 333 €---
2023 694 €4 543 €2 198 €19 151 €---
2124 168 €4 178 €1 832 €19 990 €---
2224 651 €3 799 €1 453 €20 852 €---
2325 144 €3 407 €1 061 €21 738 €---
2425 647 €3 000 €655 €22 647 €---
2526 160 €2 579 €234 €23 581 €---
TOTAL520 954 €230 093 €104 148 €290 860 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 416 €-6 420 €+9 836 €
2+3 416 €0 €+3 416 €
3+3 416 €0 €+3 416 €
4+3 416 €0 €+3 416 €
5+3 416 €0 €+3 416 €
6+3 416 €+761 €+2 655 €
7+3 416 €+3 008 €+408 €
8+3 416 €+3 187 €+229 €
9+3 416 €+3 371 €+45 €
10+3 416 €+3 560 €-144 €
11+3 416 €+3 754 €-338 €
12+3 416 €+3 953 €-537 €
13+3 416 €+4 157 €-741 €
14+3 416 €+4 366 €-950 €
15+3 416 €+4 581 €-1 165 €
16+3 416 €+4 802 €-1 386 €
17+3 416 €+5 029 €-1 613 €
18+3 416 €+5 261 €-1 845 €
19+3 416 €+5 500 €-2 084 €
20+3 416 €+5 745 €-2 329 €
21+3 416 €+5 997 €-2 581 €
22+3 416 €+6 256 €-2 840 €
23+3 416 €+6 521 €-3 105 €
24+3 416 €+6 794 €-3 378 €
25+3 416 €+7 074 €-3 658 €
Total+85 400 €+87 258 €+-1 858 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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