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Maison 8 pièces 119 m²

VilleBonnemain (35)
Surface119
Coût Total196 429
Loyer Annuel12 653
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 360 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 061,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 119 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SÈCHE et associé vous proposent : Maison / villa à vendre - BONNEMAIN (35270)


Une maison située en plein bourg de BONNEMAIN, à 10 minutes de DOL DE BRETAGNE, comprenant :

  • Au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine aménagée, salle de séjour, dégagement avec bureau, WC
  • Au premier étage : trois chambres, salle de bains et WC - grenier au-dessus En appentis à l'Ouest de ladite maison • un débarras construit en pierres et couvert en fibro. A la suite vers le Nord, un autre bâtiment construit en pierres, couvert en ardoises, dit 'Le fournil'. Cour et déport entre ces bâtiments Activité commerciale à créer ou maison d'habitation seulement.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SÈCHE et associé - Notaires à Dol-de-Bretagne - N° SIRET : 31262983500017


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Surface : 119 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/06/2022

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 260 € et 3 110 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bonnemain
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35270
Coordonnées : 48.482850, -1.820271
Total : 196 429
Prix d'acquisition : 126 360
Travaux : 59 960
Valeur du bien : 186 320
Frais de notaire : 10 109
Coût estimé : 10 109
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119
Loyer prédit : 8.86€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1054€/mois
Loyer annuel estimé : 12653€/an
Fourchette totale : 828€ - 1343€/mois
Fourchette annuelle : 9935€ - 16114€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 199,87 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :261 785
Prix d'achat :126 360
Décote à l'achat :-135 425 (-51.7%)
Marge achat-revente :65 356€ (25.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 429
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 016,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 363,09
Coût de l'assurance :17 187,54
Taxe foncière : 1 265,26€/an
Soit par mois : 105,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 054,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 960(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 640
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 600€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 100
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Bonnemain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 653 €/an
Calcul : 1 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 340 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 429 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 265 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 253
Revenus locatifs : +12 653
Charges déductibles : -68 253
Résultat foncier Année 1 : -55 600(Déficit de 55 600 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 200
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 293 €/an
Revenus locatifs : +12 653
Charges déductibles : -8 293
Résultat foncier Années 2+ : 4 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34200.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 126 360
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 134(65% de 126 360 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 987 €/an
Calcul : 82 134 € × 3,636% = 2 987
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 65368 2596 346-55 60621 400 €34 206 €34 206 €
212 9068 1286 1754 778--29 428 €
313 1647 9505 9985 213--24 215 €
413 4277 7675 8155 660--18 555 €
513 6967 5785 6266 117--12 438 €
613 9707 3835 4306 587--5 851 €
714 2497 1815 2287 068---
814 5346 9725 0207 561---
914 8256 7574 8048 068---
1015 1216 5344 5828 587---
1115 4236 3044 3519 119---
1215 7326 0674 1149 665---
1316 0475 8213 86810 226---
1416 3685 5673 61410 800---
1516 6955 3053 35211 390---
1617 0295 0343 08211 995---
1717 3694 7542 80212 615---
1817 7174 4652 51313 251---
1918 0714 1672 21413 904---
2018 4323 8581 90514 575---
2118 8013 5391 58615 262---
2219 1773 2101 25715 968---
2319 5612 86991616 692---
2419 9522 51756517 434---
2520 3512 15420118 197---
TOTAL405 267200 14291 363205 12521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 125
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 657 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 657-6 420+9 077
2+2 6570+2 657
3+2 6570+2 657
4+2 6570+2 657
5+2 6570+2 657
6+2 6570+2 657
7+2 657+365+2 292
8+2 657+2 268+389
9+2 657+2 420+237
10+2 657+2 576+81
11+2 657+2 736-79
12+2 657+2 900-243
13+2 657+3 068-411
14+2 657+3 240-583
15+2 657+3 417-760
16+2 657+3 598-941
17+2 657+3 784-1 127
18+2 657+3 975-1 318
19+2 657+4 171-1 514
20+2 657+4 372-1 715
21+2 657+4 579-1 922
22+2 657+4 790-2 133
23+2 657+5 007-2 350
24+2 657+5 230-2 573
25+2 657+5 459-2 802
Total+66 425+61 538+4 887
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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