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Maison à vendre

Bien expiré
VilleEntraygues-sur-Truyère (12)
Surface58m²
Coût Total61 100€
Loyer Annuel4 728€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 775,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 9,31 m²), 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition est

Petite maison au coeur du village d'Entraygues sur trois étages avec deux chambres, cuisine, séjour, salle d'eau et une petite chambre avec salle d'eau. Au rez de chaussée, un garage de 14m² avec une chaufferie/buanderie de 10m². Au premier étage, une cuisine équipée de 11m² et un séjour de 9,31m² ainsi qu'un wc. Un escalier mène au deuxième étage où se trouve deux chambres - une de 10.47m² et une petite de 7.55m² avec une salle d'eau. Le troisième étage offre une chambre mansardée de 12.11m² et une salle de bain de 5.14m². Chauffage au fioul, sur vitrage sur les fenêtres, tout à l'égout. Pas d'extérieur, mais les bords du Lot et de la Truyère à trois pas. Village dynamique avec tous commerces, services, restaurants et bars, école, maison de santé, salle de sports. Aux portes du plateau de l'Aubrac, ce village médiéval est idéal pour des vacances au vert. La maison ne demande qu'un rafraîchissement - entretien facile! Un pied à terre dans un village recherché et animé. Rodez est a moins d'une heure, Espalion à 30 minutes. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponible sur le site Géorisques '

Ville : Entraygues-sur-Truyère
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12140
Coordonnées : 44.647313, 2.582739
Total : 61 100€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 57 500€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 394€/mois
Loyer annuel estimé : 4728€/an
Fourchette totale : 296€ - 525€/mois
Fourchette annuelle : 3548€ - 6301€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 065,57 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :61 803 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-16 803€ (-27.2%)
Marge achat-revente :703€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :299,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :17,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 317,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 709,96€
Coût de l'assurance :5 346,25€
Taxe foncière : 472,80€/an
Soit par mois : 39,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 394,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 356,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :37,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 346 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (58 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (5.14 m²)
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 26 m² (12 m² + 14 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement usés nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 728 €/an
Calcul : 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 177 €
Revenus locatifs : +4 728 €
Charges déductibles : -15 177 €
Résultat foncier Année 1 : -10 449 €(Déficit de 10 449 €)
Imputable sur revenu global : 10 449 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 677 €/an
Revenus locatifs : +4 728 €
Charges déductibles : -2 677 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 051 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 728 €15 179 €1 992 €-10 451 €10 451 €--
24 823 €2 625 €1 939 €2 197 €---
34 919 €2 570 €1 883 €2 349 €---
45 017 €2 513 €1 826 €2 505 €---
55 118 €2 453 €1 767 €2 664 €---
65 220 €2 392 €1 706 €2 828 €---
75 325 €2 329 €1 642 €2 995 €---
85 431 €2 264 €1 577 €3 167 €---
95 540 €2 196 €1 510 €3 343 €---
105 650 €2 126 €1 440 €3 524 €---
115 763 €2 054 €1 368 €3 709 €---
125 879 €1 980 €1 293 €3 899 €---
135 996 €1 903 €1 216 €4 094 €---
146 116 €1 823 €1 136 €4 293 €---
156 239 €1 741 €1 054 €4 498 €---
166 363 €1 656 €969 €4 708 €---
176 491 €1 568 €881 €4 923 €---
186 620 €1 477 €790 €5 143 €---
196 753 €1 383 €697 €5 370 €---
206 888 €1 286 €600 €5 602 €---
217 026 €1 186 €499 €5 840 €---
227 166 €1 082 €396 €6 084 €---
237 309 €975 €288 €6 334 €---
247 456 €864 €178 €6 591 €---
257 605 €750 €63 €6 855 €---
TOTAL151 440 €58 376 €28 710 €93 064 €10 451 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 135 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+993 €-3 135 €+4 128 €
2+993 €+659 €+334 €
3+993 €+705 €+288 €
4+993 €+751 €+242 €
5+993 €+799 €+194 €
6+993 €+848 €+145 €
7+993 €+899 €+94 €
8+993 €+950 €+43 €
9+993 €+1 003 €-10 €
10+993 €+1 057 €-64 €
11+993 €+1 113 €-120 €
12+993 €+1 170 €-177 €
13+993 €+1 228 €-235 €
14+993 €+1 288 €-295 €
15+993 €+1 349 €-356 €
16+993 €+1 412 €-419 €
17+993 €+1 477 €-484 €
18+993 €+1 543 €-550 €
19+993 €+1 611 €-618 €
20+993 €+1 681 €-688 €
21+993 €+1 752 €-759 €
22+993 €+1 825 €-832 €
23+993 €+1 900 €-907 €
24+993 €+1 977 €-984 €
25+993 €+2 056 €-1 063 €
Total+24 825 €+27 919 €+-3 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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