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Maison 166 m² à Saint-Aigulin

Bien expiré
VilleSaint-Aigulin (17)
Surface166m²
Coût Total222 720€
Loyer Annuel14 979€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 777,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT-AIGULIN Charmant village de Charente-Maritime, pourvu de tous les commerces de proximité, ses écoles jusqu'au collège, ses infrastructures sportives mais aussi sa gare permettant de joindre ANGOULEME et la gare BORDEAUX SAINT-JEAN.Maison de 4 chambres avec local commercial à vendre. Cette maison est située en plein centre du village de ST AIGULIN avec ses commerces, cabinet médical, supermarché, écoles de la maternelle au collège et gare SNCF ( ligne BORDEAUX-ANGOULEME)Composée d'une cuisine, salle à manger/salon avec cheminée à foyer ouvert, quatre chambres salle d'eau, WC, cellier, chaufferie, grenier aménageable et garage.Vous disposerez d'un local commercial de deux pièces d'environ 44m2 qui, loué vous permettra un rendement locatif.

Ville : Saint-Aigulin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17360
Total : 222 720€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 83 400€
Valeur du bien : 212 400€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14979€/an
Fourchette totale : 994€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 11929€ - 18810€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :963,29 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 906 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-30 906€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-62 814€ (-39.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :64,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 183,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 852,64€
Coût de l'assurance :19 488,00€
Taxe foncière : 1 497,92€/an
Soit par mois : 124,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 248,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 400 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:20 000€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€, Main d'œuvre: 40€ = 40€, Total = 10000€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 800€/fenêtre = 16800€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:9 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€ = 1920€, Total = 4800€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Aigulin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 979 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 441 €
Revenus locatifs : +14 979 €
Charges déductibles : -93 441 €
Résultat foncier Année 1 : -78 462 €(Déficit de 78 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 041 €/an
Revenus locatifs : +14 979 €
Charges déductibles : -10 041 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 938 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57062.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 979 €93 449 €7 771 €-78 469 €21 400 €57 069 €57 069 €
215 279 €9 846 €7 568 €5 433 €--51 636 €
315 584 €9 636 €7 358 €5 949 €--45 688 €
415 896 €9 418 €7 141 €6 478 €--39 210 €
516 214 €9 193 €6 915 €7 021 €--32 189 €
616 538 €8 959 €6 682 €7 579 €--24 610 €
716 869 €8 718 €6 440 €8 151 €--16 459 €
817 206 €8 467 €6 190 €8 739 €--7 719 €
917 551 €8 207 €5 930 €9 343 €---
1017 902 €7 939 €5 661 €9 963 €---
1118 260 €7 660 €5 383 €10 599 €---
1218 625 €7 372 €5 094 €11 253 €---
1318 997 €7 073 €4 796 €11 924 €---
1419 377 €6 763 €4 486 €12 614 €---
1519 765 €6 443 €4 165 €13 322 €---
1620 160 €6 111 €3 833 €14 049 €---
1720 563 €5 767 €3 489 €14 797 €---
1820 974 €5 410 €3 133 €15 564 €---
1921 394 €5 041 €2 764 €16 353 €---
2021 822 €4 659 €2 381 €17 163 €---
2122 258 €4 262 €1 985 €17 996 €---
2222 703 €3 852 €1 575 €18 851 €---
2323 158 €3 427 €1 150 €19 730 €---
2423 621 €2 987 €709 €20 634 €---
2524 093 €2 531 €253 €21 562 €---
TOTAL479 788 €253 189 €112 853 €226 599 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 979 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 146 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 146 €-6 420 €+9 566 €
2+3 146 €0 €+3 146 €
3+3 146 €0 €+3 146 €
4+3 146 €0 €+3 146 €
5+3 146 €0 €+3 146 €
6+3 146 €0 €+3 146 €
7+3 146 €0 €+3 146 €
8+3 146 €0 €+3 146 €
9+3 146 €+487 €+2 659 €
10+3 146 €+2 989 €+157 €
11+3 146 €+3 180 €-34 €
12+3 146 €+3 376 €-230 €
13+3 146 €+3 577 €-431 €
14+3 146 €+3 784 €-638 €
15+3 146 €+3 997 €-851 €
16+3 146 €+4 215 €-1 069 €
17+3 146 €+4 439 €-1 293 €
18+3 146 €+4 669 €-1 523 €
19+3 146 €+4 906 €-1 760 €
20+3 146 €+5 149 €-2 003 €
21+3 146 €+5 399 €-2 253 €
22+3 146 €+5 655 €-2 509 €
23+3 146 €+5 919 €-2 773 €
24+3 146 €+6 190 €-3 044 €
25+3 146 €+6 469 €-3 323 €
Total+78 650 €+67 980 €+10 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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