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Achat : Maison Ballon (17290)

VilleBallon (17)
Surface210m²
Coût Total291 292€
Loyer Annuel26 268€
Rentabilité9.02%
Cashflow/mois+458€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 900 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 190 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ORPI vous propose en Exclusivité une maison ancienne avec de beaux volumes de 210 m² habitables (libre de tout occupant) au cœur du village au rez-de-chaussée : -Entrée -WC indépendant -Cuisine séparée -Spacieux salon-séjour ouvrant sur une cour terrassée et fermée. À l'étage : -Palier -4 grandes chambres, dont une chambre parentale avec salle d'eau privative -Bureau -Salle de bains -WC indépendant -Un grenier complète l'ensemble. À l'extérieur : cour close de murs avec store banne sans entretien. Les atouts -Maison rénovée avec chauffage avec pompe à chaleur -Configuration modulable (habitation, investissement, activité libérale) -Stationnements privatifs Ce bien à la configuration atypique offre de nombreuses possibilités : résidence principale ou revenus locatifs, investissement global ou projet professionnel. Contactez votre agence ORPI pour plus d'informations ou organiser une visite ! Référence agence : 5361.

Ville : Ballon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17290
Coordonnées : 46.057470, -0.950980
Total : 291 292€
Prix d'acquisition : 249 900€
Travaux : 21 400€
Valeur du bien : 271 300€
Frais de notaire : 19 992€
Coût estimé : 19 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 10.42€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2189€/mois
Loyer annuel estimé : 26268€/an
Fourchette totale : 1727€ - 2774€/mois
Fourchette annuelle : 20729€ - 33287€/an
Rentabilité brute :9.02%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 563,88 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :538 414 €
Prix d'achat :249 900 €
Décote à l'achat :-288 514€ (-53.6%)
Marge achat-revente :247 122€ (45.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 427,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :84,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 512,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 873,65€
Coût de l'assurance :25 488,05€
Taxe foncière : 2 626,79€/an
Soit par mois : 218,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 189,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 95 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage avec pompe à chaleur si nécessaire
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE C - Maison - Système de chauffage déjà en place, pas de travaux obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine avec peinture si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 400 €(102 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:1 500€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification éléments sanitaires: 900€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol: 50 m² × 60€/m² = 3 000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité:1 500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ballon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 189 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 268 €/an
Calcul : 2 189 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 489 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 292 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 535 €
Revenus locatifs : +26 268 €
Charges déductibles : -34 535 €
Résultat foncier Année 1 : -8 267 €(Déficit de 8 267 €)
Imputable sur revenu global : 8 267 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 135 €/an
Revenus locatifs : +26 268 €
Charges déductibles : -13 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 133 €/an
Prix d'achat du bien : 249 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 435 €(65% de 249 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 907 €/an
Calcul : 162 435 € × 3,636% = 5 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 268 €34 544 €9 498 €-8 276 €8 276 €--
226 793 €12 889 €9 242 €13 905 €---
327 329 €12 625 €8 978 €14 705 €---
427 876 €12 352 €8 705 €15 524 €---
528 433 €12 069 €8 423 €16 364 €---
629 002 €11 778 €8 131 €17 224 €---
729 582 €11 476 €7 830 €18 106 €---
830 174 €11 165 €7 519 €19 009 €---
930 777 €10 843 €7 197 €19 934 €---
1031 393 €10 510 €6 864 €20 882 €---
1132 020 €10 166 €6 520 €21 854 €---
1232 661 €9 811 €6 165 €22 850 €---
1333 314 €9 444 €5 798 €23 870 €---
1433 980 €9 064 €5 418 €24 916 €---
1534 660 €8 672 €5 026 €25 988 €---
1635 353 €8 267 €4 620 €27 087 €---
1736 060 €7 848 €4 201 €28 213 €---
1836 781 €7 415 €3 768 €29 367 €---
1937 517 €6 967 €3 321 €30 550 €---
2038 267 €6 504 €2 858 €31 763 €---
2139 033 €6 026 €2 380 €33 006 €---
2239 813 €5 532 €1 886 €34 281 €---
2340 610 €5 022 €1 375 €35 588 €---
2441 422 €4 494 €848 €36 928 €---
2542 250 €3 949 €302 €38 302 €---
TOTAL841 370 €249 432 €136 874 €591 939 €8 276 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 483 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 591 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 516 €-2 483 €+7 999 €
2+5 516 €+4 171 €+1 345 €
3+5 516 €+4 411 €+1 105 €
4+5 516 €+4 657 €+859 €
5+5 516 €+4 909 €+607 €
6+5 516 €+5 167 €+349 €
7+5 516 €+5 432 €+84 €
8+5 516 €+5 703 €-187 €
9+5 516 €+5 980 €-464 €
10+5 516 €+6 265 €-749 €
11+5 516 €+6 556 €-1 040 €
12+5 516 €+6 855 €-1 339 €
13+5 516 €+7 161 €-1 645 €
14+5 516 €+7 475 €-1 959 €
15+5 516 €+7 796 €-2 280 €
16+5 516 €+8 126 €-2 610 €
17+5 516 €+8 464 €-2 948 €
18+5 516 €+8 810 €-3 294 €
19+5 516 €+9 165 €-3 649 €
20+5 516 €+9 529 €-4 013 €
21+5 516 €+9 902 €-4 386 €
22+5 516 €+10 284 €-4 768 €
23+5 516 €+10 676 €-5 160 €
24+5 516 €+11 078 €-5 562 €
25+5 516 €+11 491 €-5 975 €
Total+137 900 €+177 582 €+-39 682 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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