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Maison à vendre

VilleRuoms (07)
Surface169.6m²
Coût Total255 672€
Loyer Annuel19 954€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 177 100 €
Surface : 169.6 m²
Prix au m² : 1 044,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Cheminée, 5 chambres, 1 parking: Parking, Non meublé

À vendre, à Ruoms, située au cœur du village, cette propriété datant de 1800 offre une surface habitable de 169,6 m² répartie sur deux logements indépendants, chacun avec son propre accès. Un bien qui séduira aussi bien les familles en quête d'espace que les porteurs de projets de rénovation. Le premier logement, se compose d'une cuisine, d'un salon-séjour, d'une chambre et de sanitaires. Le second, à rénover entièrement, offre de beaux volumes avec une cuisine, un séjour, cinq chambres, une salle d'eau et un WC. Chacun des deux logements est élevé d'un niveau, permettant une organisation claire des espaces. Ils bénéficient d'un accès direct à une cour, agréable et abritée. En complément, la maison dispose de trois caves. Cette maison présente un fort potentiel d'aménagement, que ce soit pour une résidence principale, une maison familiale ou un projet locatif . Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais les volumes, le charme et la structure générale en font une base idéale pour un projet de transformation sur mesure. Laissez-vous séduire par l'authenticité de cette maison ancienne. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter dès maintenant. REF: 194741 Référence agence : 194741

Ville : Ruoms
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07120
Coordonnées : 44.450462, 4.352932
Total : 255 672€
Prix d'acquisition : 177 100€
Travaux : 64 404€
Valeur du bien : 241 504€
Frais de notaire : 14 168€
Coût estimé : 14 168€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169.6m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1663€/mois
Loyer annuel estimé : 19954€/an
Fourchette totale : 1242€ - 2226€/mois
Fourchette annuelle : 14908€ - 26709€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 228,92 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :547 625 €
Prix d'achat :177 100 €
Décote à l'achat :-370 525€ (-67.7%)
Marge achat-revente :291 953€ (53.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :255 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 171,58€
Coût de l'assurance :22 371,30€
Taxe foncière : 1 995,45€/an
Soit par mois : 166,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 662,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 169.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du sol, traitement des moisissures
Quantité: 1 salon
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon avec murs en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les éléments sanitaires et l'électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs et du sol dans l'entrée
Quantité: 1 entrée
Raison: État 2/5 visible - murs usés et sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 404 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 784€
    Isolation combles: 169.6 m² × 40€/m² = 6784€ (moyenne 20-60€/m²), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (moyenne 10 000-15 000€), Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:15 120€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 720€/fenêtre = 15120€ (moyenne 750-1300€), Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (moyenne 2000-10000€), Main d'œuvre: incluse
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 3000€ (moyenne 2000-4000€), Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (moyenne 6000-15000€), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:7 500€
    Rénovation complète chambres: 7500€ (moyenne 3000-10000€), Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces:1 500€
    Rénovation entrée: 1500€ (moyenne 1000-2000€), Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 954 €/an
Calcul : 1 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 455 €/an
Base de calcul : Emprunt de 255 672 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 895 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 404 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 750 €
Revenus locatifs : +19 954 €
Charges déductibles : -75 750 €
Résultat foncier Année 1 : -55 795 €(Déficit de 55 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 395 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 346 €/an
Revenus locatifs : +19 954 €
Charges déductibles : -11 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34395.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 177 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 115 €(65% de 177 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 186 €/an
Calcul : 115 115 € × 3,636% = 4 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 954 €75 758 €8 464 €-55 803 €21 400 €34 403 €34 403 €
220 354 €11 128 €8 237 €9 226 €--25 177 €
320 761 €10 894 €8 003 €9 867 €--15 310 €
421 176 €10 652 €7 761 €10 524 €--4 786 €
521 599 €10 402 €7 511 €11 198 €---
622 031 €10 143 €7 253 €11 888 €---
722 472 €9 876 €6 985 €12 596 €---
822 921 €9 599 €6 709 €13 322 €---
923 380 €9 313 €6 423 €14 067 €---
1023 847 €9 017 €6 127 €14 830 €---
1124 324 €8 712 €5 821 €15 613 €---
1224 811 €8 396 €5 505 €16 415 €---
1325 307 €8 069 €5 178 €17 238 €---
1425 813 €7 731 €4 840 €18 082 €---
1526 330 €7 381 €4 491 €18 948 €---
1626 856 €7 020 €4 130 €19 836 €---
1727 393 €6 646 €3 756 €20 747 €---
1827 941 €6 260 €3 370 €21 681 €---
1928 500 €5 860 €2 970 €22 640 €---
2029 070 €5 447 €2 557 €23 623 €---
2129 651 €5 020 €2 130 €24 631 €---
2230 244 €4 578 €1 688 €25 666 €---
2330 849 €4 122 €1 231 €26 728 €---
2431 466 €3 649 €759 €27 817 €---
2532 096 €3 161 €271 €28 935 €---
TOTAL639 148 €258 833 €122 172 €380 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 380 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 190 €-6 420 €+10 610 €
2+4 190 €0 €+4 190 €
3+4 190 €0 €+4 190 €
4+4 190 €0 €+4 190 €
5+4 190 €+1 923 €+2 267 €
6+4 190 €+3 567 €+623 €
7+4 190 €+3 779 €+411 €
8+4 190 €+3 997 €+193 €
9+4 190 €+4 220 €-30 €
10+4 190 €+4 449 €-259 €
11+4 190 €+4 684 €-494 €
12+4 190 €+4 925 €-735 €
13+4 190 €+5 172 €-982 €
14+4 190 €+5 425 €-1 235 €
15+4 190 €+5 684 €-1 494 €
16+4 190 €+5 951 €-1 761 €
17+4 190 €+6 224 €-2 034 €
18+4 190 €+6 504 €-2 314 €
19+4 190 €+6 792 €-2 602 €
20+4 190 €+7 087 €-2 897 €
21+4 190 €+7 389 €-3 199 €
22+4 190 €+7 700 €-3 510 €
23+4 190 €+8 018 €-3 828 €
24+4 190 €+8 345 €-4 155 €
25+4 190 €+8 680 €-4 490 €
Total+104 750 €+114 095 €+-9 345 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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