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Maison 4 pièces 93 m²

VilleEstillac (47)
Surface93m²
Coût Total191 090€
Loyer Annuel11 467€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 376,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m²

NOUVEAUTE LA TRIBUNE DE L'IMMOBILIER ! Maison individuelle à fort potentiel située à ESTILLAC proche de toutes commodités. A l'étage, vous trouverez un salon , une cuisine indépendante, 3 chambres, 1une salle de bain et un WC séparé. Au rez-de-chaussée vous trouverez un grand sous-sol avec dépendance et garage offrant un grand volume de stockage. Un grand terrain clos. Des travaux récent d'isolation, de toiture et d'huisseries ont été réalisée, reste à réaliser un amenagement intérieur. A visiter avec votre agence La Tribune de l'Immobilier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/05/2026

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 197 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Estillac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47310
Coordonnées : 44.156030, 0.565516
Total : 191 090€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 52 850€
Valeur du bien : 180 850€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.28€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11467€/an
Fourchette totale : 751€ - 1216€/mois
Fourchette annuelle : 9012€ - 14592€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 219,12 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 378 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-78 378€ (-38.0%)
Marge achat-revente :15 288€ (7.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :959,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 825,66€
Coût de l'assurance :16 720,38€
Taxe foncière : 1 146,75€/an
Soit par mois : 95,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol
Quantité: couloir complet (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - couloir en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 850 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:8 250€
    Rénovation 3 chambres: Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Parquet 45 m² × 50€/m² = 2250€, Électricité 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:4 500€
    Rénovation salon: Peinture 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 900€
  • Couloir:1 800€
    Rénovation couloir: Peinture 10 m² × 30€/m² = 300€, Revêtement sol 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Estillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 467 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 090 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 327 €
Revenus locatifs : +11 467 €
Charges déductibles : -61 327 €
Résultat foncier Année 1 : -49 859 €(Déficit de 49 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 477 €/an
Revenus locatifs : +11 467 €
Charges déductibles : -8 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28459.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 467 €61 333 €6 668 €-49 866 €21 400 €28 466 €28 466 €
211 697 €8 309 €6 494 €3 388 €--25 078 €
311 931 €8 129 €6 313 €3 802 €--21 276 €
412 169 €7 942 €6 127 €4 227 €--17 049 €
512 413 €7 749 €5 933 €4 664 €--12 385 €
612 661 €7 549 €5 733 €5 112 €--7 272 €
712 914 €7 341 €5 525 €5 573 €--1 699 €
813 173 €7 126 €5 311 €6 046 €---
913 436 €6 903 €5 088 €6 533 €---
1013 705 €6 673 €4 857 €7 032 €---
1113 979 €6 434 €4 618 €7 545 €---
1214 258 €6 186 €4 371 €8 072 €---
1314 544 €5 930 €4 114 €8 614 €---
1414 834 €5 664 €3 849 €9 170 €---
1515 131 €5 389 €3 574 €9 742 €---
1615 434 €5 104 €3 289 €10 329 €---
1715 742 €4 809 €2 994 €10 933 €---
1816 057 €4 503 €2 688 €11 554 €---
1916 378 €4 187 €2 371 €12 192 €---
2016 706 €3 859 €2 043 €12 847 €---
2117 040 €3 519 €1 703 €13 521 €---
2217 381 €3 167 €1 351 €14 214 €---
2317 729 €2 802 €986 €14 927 €---
2418 083 €2 424 €609 €15 659 €---
2518 445 €2 033 €217 €16 412 €---
TOTAL367 307 €195 065 €96 826 €172 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-6 420 €+8 828 €
2+2 408 €0 €+2 408 €
3+2 408 €0 €+2 408 €
4+2 408 €0 €+2 408 €
5+2 408 €0 €+2 408 €
6+2 408 €0 €+2 408 €
7+2 408 €0 €+2 408 €
8+2 408 €+1 304 €+1 104 €
9+2 408 €+1 960 €+448 €
10+2 408 €+2 110 €+298 €
11+2 408 €+2 263 €+145 €
12+2 408 €+2 422 €-14 €
13+2 408 €+2 584 €-176 €
14+2 408 €+2 751 €-343 €
15+2 408 €+2 923 €-515 €
16+2 408 €+3 099 €-691 €
17+2 408 €+3 280 €-872 €
18+2 408 €+3 466 €-1 058 €
19+2 408 €+3 658 €-1 250 €
20+2 408 €+3 854 €-1 446 €
21+2 408 €+4 056 €-1 648 €
22+2 408 €+4 264 €-1 856 €
23+2 408 €+4 478 €-2 070 €
24+2 408 €+4 698 €-2 290 €
25+2 408 €+4 924 €-2 516 €
Total+60 200 €+51 673 €+8 527 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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