Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleSucy-en-Brie (94)
Surface82m²
Coût Total218 720€
Loyer Annuel17 390€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 2 243,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Votre agence 123webimmo vous présente : Au calme, bien exposé et sans vis-à-vis, nous vous proposons cet appartement familial aux volumes généreux. Il offre une entrée, un lumineux séjour ouvert sur une vaste cuisine, un couloir avec penderie et placard, trois chambres réparties sur deux espaces nuit distincts, une salle de bain, un wc séparé, une buanderie, de nombreux rangements et une cave. Parking libre dans cette résidence bien entretenue avec gardien et jardins. Proximité des commerces, écoles et transports, chauffage collectif par géothermie. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site du gouvernement :

Ville : Sucy-en-Brie
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94370
Total : 218 720€
Prix d'acquisition : 184 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 204 000€
Frais de notaire : 14 720€
Coût estimé : 14 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 17.67€/m²/mois
Fourchette : 14.68€ - 21.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1449€/mois
Loyer annuel estimé : 17390€/an
Fourchette totale : 1203€ - 1745€/mois
Fourchette annuelle : 14441€ - 20940€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 386,94 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 729 €
Prix d'achat :184 000 €
Décote à l'achat :-93 729€ (-33.7%)
Marge achat-revente :59 009€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 094,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 158,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 769,16€
Coût de l'assurance :19 138,00€
Taxe foncière : 1 738,95€/an
Soit par mois : 144,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 449,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 303,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par géothermie
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peinture peut être rafraîchie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchir et vérifier les installations
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Mise aux normes chauffage géothermie: 1 système × 20000€ = 20000€ (coût moyen pour mise aux normes d'un système géothermique, incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sucy-en-Brie (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 449 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 390 €/an
Calcul : 1 449 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 720 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 064 €
Revenus locatifs : +17 390 €
Charges déductibles : -30 064 €
Résultat foncier Année 1 : -12 674 €(Déficit de 12 674 €)
Imputable sur revenu global : 12 674 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 064 €/an
Revenus locatifs : +17 390 €
Charges déductibles : -10 064 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 326 €/an
Prix d'achat du bien : 184 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 600 €(65% de 184 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 349 €/an
Calcul : 119 600 € × 3,636% = 4 349 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 390 €30 071 €7 566 €-12 681 €12 681 €--
217 737 €9 873 €7 368 €7 865 €---
318 092 €9 667 €7 163 €8 425 €---
418 454 €9 455 €6 950 €8 999 €---
518 823 €9 235 €6 730 €9 588 €---
619 199 €9 007 €6 502 €10 193 €---
719 583 €8 771 €6 266 €10 813 €---
819 975 €8 526 €6 022 €11 449 €---
920 375 €8 273 €5 768 €12 102 €---
1020 782 €8 011 €5 506 €12 771 €---
1121 198 €7 739 €5 235 €13 458 €---
1221 622 €7 458 €4 954 €14 163 €---
1322 054 €7 167 €4 663 €14 887 €---
1422 495 €6 866 €4 361 €15 630 €---
1522 945 €6 553 €4 049 €16 392 €---
1623 404 €6 230 €3 725 €17 174 €---
1723 872 €5 895 €3 391 €17 977 €---
1824 350 €5 548 €3 044 €18 801 €---
1924 836 €5 189 €2 685 €19 647 €---
2025 333 €4 817 €2 313 €20 516 €---
2125 840 €4 432 €1 928 €21 407 €---
2226 357 €4 034 €1 529 €22 323 €---
2326 884 €3 621 €1 116 €23 263 €---
2427 421 €3 193 €689 €24 228 €---
2527 970 €2 750 €246 €25 220 €---
TOTAL556 991 €192 381 €109 769 €364 610 €12 681 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 804 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 610 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 652 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 652 €-3 804 €+7 456 €
2+3 652 €+2 359 €+1 293 €
3+3 652 €+2 527 €+1 125 €
4+3 652 €+2 700 €+952 €
5+3 652 €+2 876 €+776 €
6+3 652 €+3 058 €+594 €
7+3 652 €+3 244 €+408 €
8+3 652 €+3 435 €+217 €
9+3 652 €+3 630 €+22 €
10+3 652 €+3 831 €-179 €
11+3 652 €+4 038 €-386 €
12+3 652 €+4 249 €-597 €
13+3 652 €+4 466 €-814 €
14+3 652 €+4 689 €-1 037 €
15+3 652 €+4 918 €-1 266 €
16+3 652 €+5 152 €-1 500 €
17+3 652 €+5 393 €-1 741 €
18+3 652 €+5 640 €-1 988 €
19+3 652 €+5 894 €-2 242 €
20+3 652 €+6 155 €-2 503 €
21+3 652 €+6 422 €-2 770 €
22+3 652 €+6 697 €-3 045 €
23+3 652 €+6 979 €-3 327 €
24+3 652 €+7 269 €-3 617 €
25+3 652 €+7 566 €-3 914 €
Total+91 300 €+109 383 €+-18 083 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →