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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBar-le-Duc (55)
Surface103m²
Coût Total121 740€
Loyer Annuel9 169€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 631,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Charmant appartement à vendre dans le centre-ville de Bar-le-Duc Meuse. Ce bien comprends une belle entrée desservant double salon spacieux, cuisine intégrée, deux belles chambres, salle d'eau. Grenier aménageable

Situé au 21 Rue André Theuriet, cet appartement bénéficie d'une situation idéale, à proximité des transports en commun et d'une école . La copropriété est petite et agréable, et bien que quelques travaux de rafraîchissement soient nécessaires, l'état général est correct. Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un appartement plein de charme au cœur de la ville. Référence agence : 2698

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.774022, 5.163790
Total : 121 740€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 51 540€
Valeur du bien : 116 540€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9169€/an
Fourchette totale : 571€ - 1022€/mois
Fourchette annuelle : 6854€ - 12266€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045 €/m²
Basé sur :121 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 635 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-42 635€ (-39.6%)
Marge achat-revente :-14 105€ (-13.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 144,87€
Coût de l'assurance :10 652,25€
Taxe foncière : 916,90€/an
Soit par mois : 76,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 714,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 540 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:560€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 087 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 970 €
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -56 970 €
Résultat foncier Année 1 : -47 801 €(Déficit de 47 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 430 €/an
Revenus locatifs : +9 169 €
Charges déductibles : -5 430 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26400.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 169 €56 973 €4 090 €-47 804 €21 400 €26 404 €26 404 €
29 352 €5 325 €3 982 €4 028 €--22 377 €
39 539 €5 212 €3 869 €4 327 €--18 050 €
49 730 €5 096 €3 753 €4 634 €--13 416 €
59 925 €4 976 €3 633 €4 949 €--8 467 €
610 123 €4 852 €3 509 €5 272 €--3 196 €
710 326 €4 723 €3 380 €5 603 €---
810 532 €4 590 €3 247 €5 943 €---
910 743 €4 452 €3 109 €6 291 €---
1010 958 €4 309 €2 966 €6 648 €---
1111 177 €4 162 €2 819 €7 015 €---
1211 400 €4 010 €2 667 €7 391 €---
1311 628 €3 852 €2 509 €7 777 €---
1411 861 €3 688 €2 345 €8 173 €---
1512 098 €3 520 €2 177 €8 579 €---
1612 340 €3 345 €2 002 €8 995 €---
1712 587 €3 164 €1 821 €9 423 €---
1812 839 €2 977 €1 634 €9 862 €---
1913 096 €2 784 €1 441 €10 312 €---
2013 357 €2 584 €1 241 €10 774 €---
2113 625 €2 377 €1 034 €11 248 €---
2213 897 €2 162 €819 €11 735 €---
2314 175 €1 941 €598 €12 234 €---
2414 459 €1 712 €369 €12 747 €---
2514 748 €1 474 €132 €13 273 €---
TOTAL293 685 €144 260 €59 145 €149 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925 €-6 420 €+8 345 €
2+1 925 €0 €+1 925 €
3+1 925 €0 €+1 925 €
4+1 925 €0 €+1 925 €
5+1 925 €0 €+1 925 €
6+1 925 €0 €+1 925 €
7+1 925 €+722 €+1 203 €
8+1 925 €+1 783 €+142 €
9+1 925 €+1 887 €+38 €
10+1 925 €+1 994 €-69 €
11+1 925 €+2 104 €-179 €
12+1 925 €+2 217 €-292 €
13+1 925 €+2 333 €-408 €
14+1 925 €+2 452 €-527 €
15+1 925 €+2 574 €-649 €
16+1 925 €+2 699 €-774 €
17+1 925 €+2 827 €-902 €
18+1 925 €+2 958 €-1 033 €
19+1 925 €+3 094 €-1 169 €
20+1 925 €+3 232 €-1 307 €
21+1 925 €+3 374 €-1 449 €
22+1 925 €+3 520 €-1 595 €
23+1 925 €+3 670 €-1 745 €
24+1 925 €+3 824 €-1 899 €
25+1 925 €+3 982 €-2 057 €
Total+48 125 €+44 828 €+3 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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