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Maison de caractère en pierre – grands volumes et multiples usages

Bien expiré
VilleCassés (11)
Surface456
Coût Total540 357
Loyer Annuel41 166
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+233
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 345 000 €
Surface : 456 m²
Prix au m² : 756,58 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Jardin

Située dans un village de charme, à 10 minutes de Revel et 35 minutes de Toulouse, cette bâtisse en pierre de 465 m² offre des volumes rares sur un terrain de 950 m² avec piscine enterrée. La maison dispose de sept chambres, de vastes espaces de vie et d’un espace indépendant, permettant d’accueillir différents projets : grande résidence principale, regroupement familial, maison d’hôtes ou activité libérale. Son authenticité, sa configuration modulable et son fort potentiel en font un bien de caractère rare sur le secteur. Un lieu idéal pour ceux qui recherchent espace, charme et polyvalence. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 345 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie FRANÇOIS, Tél. : 07 61 89 62 65, E-mail : nathalie.francois@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CARCASSONNE sous le numéro 529 088 031 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Cassés
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11320
Coordonnées : 43.425276, 1.879516
Total : 540 357
Prix d'acquisition : 345 000
Travaux : 167 757
Valeur du bien : 512 757
Frais de notaire : 27 600
Coût estimé : 27 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 456
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.90€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 3430€/mois
Loyer annuel estimé : 41166€/an
Fourchette totale : 2693€ - 4371€/mois
Fourchette annuelle : 32312€ - 52446€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :540 357
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 696,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :157,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 854,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :268 583,48
Coût de l'assurance :47 281,24
Taxe foncière : 4 116,60€/an
Soit par mois : 343,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 430,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 197,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :233,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 177 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 456 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 57 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salle à manger
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement
Espace de rangementRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: espace de rangement
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :167 757(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 752
    Isolation combles: 456 m² × 36€/m² = 16320€, Main d'œuvre: 336€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 105
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12105€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:85 500
    Fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 1500€/fenêtre = 85500€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000
    Rénovation cuisine complète: 25000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 500
    Rénovation chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon - Rafraîchissement léger:800
    Rafraîchissement salon: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant peinture)
  • Salle à manger - Rafraîchissement léger:800
    Rafraîchissement salle à manger: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant peinture)
  • Espace de rangement - Rafraîchissement léger:800
    Rafraîchissement espace de rangement: 40 m² × 20€/m² = 800€ (incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cassés (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 118 657✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique, Espace de rangement - Rafraîchissement léger
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 166 €/an
Calcul : 3 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 540 357 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 891 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 167 757
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 192 279
Revenus locatifs : +41 166
Charges déductibles : -192 279
Résultat foncier Année 1 : -151 113(Déficit de 151 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 129 713
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 522 €/an
Revenus locatifs : +41 166
Charges déductibles : -24 522
Résultat foncier Années 2+ : 16 644 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 129713.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 345 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 224 250(65% de 345 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 155 €/an
Calcul : 224 250 € × 3,636% = 8 155
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 166192 29718 532-151 13121 400 €129 731 €129 731 €
241 98924 05218 04417 937--111 794 €
342 82923 54817 54019 281--92 512 €
443 68623 02517 01720 660--71 852 €
544 55922 48416 47622 075--49 777 €
645 45121 92415 91723 526--26 251 €
746 36021 34515 33725 015--1 236 €
847 28720 74514 73726 542---
948 23220 12314 11628 109---
1049 19719 48013 47229 717---
1150 18118 81412 80731 367---
1251 18518 12512 11733 060---
1352 20817 41111 40434 797---
1453 25316 67310 66536 580---
1554 31815 9089 90038 410---
1655 40415 1169 10840 288---
1756 51214 2968 28842 216---
1857 64213 4487 44044 195---
1958 79512 5696 56146 226---
2059 97111 6605 65248 311---
2161 17010 7184 71050 452---
2262 3949 7433 73552 651---
2363 6428 7342 72654 908---
2464 9157 6891 68257 225---
2566 2136 60860059 605---
TOTAL1 318 558586 537268 583732 02221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 732 022
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 645-6 420+15 065
2+8 6450+8 645
3+8 6450+8 645
4+8 6450+8 645
5+8 6450+8 645
6+8 6450+8 645
7+8 6450+8 645
8+8 645+7 592+1 053
9+8 645+8 433+212
10+8 645+8 915-270
11+8 645+9 410-765
12+8 645+9 918-1 273
13+8 645+10 439-1 794
14+8 645+10 974-2 329
15+8 645+11 523-2 878
16+8 645+12 086-3 441
17+8 645+12 665-4 020
18+8 645+13 258-4 613
19+8 645+13 868-5 223
20+8 645+14 493-5 848
21+8 645+15 136-6 491
22+8 645+15 795-7 150
23+8 645+16 472-7 827
24+8 645+17 168-8 523
25+8 645+17 881-9 236
Total+216 125+219 606+-3 481
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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