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T2 vendu loué, Grande Rue, 26800 ETOILE SUR RHONE

Bien expiré
VilleÉtoile-sur-Rhône (26)
Surface35.26m²
Coût Total71 520€
Loyer Annuel5 376€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 35.26 m²
Prix au m² : 1 673,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A vendre, ETOILE SUR RHONE (26800), Grande Rue, dans petite copropriété en syndic bénévole, au 1er étage, appartement de type 2 d'une surface de 35.26 m2 comprenant une pièce de vie avec cuisine ouverte et accès terrasse, une salle de douche avec wc, une chambre. Le chauffage et l'eau chaude sanitaire sont électriques, les menuiseries sont en double vitrage. Ce bien est vendu loué, bail en location nue du 13/05/2023 : loyer mensuel hors charges 440.79 EUR Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 EUR et 1280EUR par an (années de référence : 2021-22-23). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr . Possibilité d'acquérir un second lot loué au 2eme étage. Cet appartement vous est proposé à la vente en exclusivité par l'agence DE MAISON PIERRE. - https://www.demaisonpierre.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Étoile-sur-Rhône
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26800
Coordonnées : 44.836191, 4.893794
Total : 71 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 66 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35.26m²
Loyer prédit : 12.71€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 16.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 448€/mois
Loyer annuel estimé : 5376€/an
Fourchette totale : 353€ - 569€/mois
Fourchette annuelle : 4235€ - 6823€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :358,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 378,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 893,79€
Coût de l'assurance :6 258,00€
Taxe foncière : 537,58€/an
Soit par mois : 44,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 447,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 267 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 35.26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 35.26 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine, remplacement des éléments vétustes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 448 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 376 €/an
Calcul : 448 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 472 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 060 €
Revenus locatifs : +5 376 €
Charges déductibles : -11 060 €
Résultat foncier Année 1 : -5 684 €(Déficit de 5 684 €)
Imputable sur revenu global : 5 684 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 260 €/an
Revenus locatifs : +5 376 €
Charges déductibles : -3 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 116 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 376 €11 062 €2 474 €-5 686 €5 686 €--
25 483 €3 197 €2 409 €2 286 €---
35 593 €3 130 €2 342 €2 463 €---
45 705 €3 061 €2 273 €2 644 €---
55 819 €2 989 €2 201 €2 830 €---
65 935 €2 914 €2 126 €3 021 €---
76 054 €2 837 €2 049 €3 217 €---
86 175 €2 757 €1 969 €3 418 €---
96 299 €2 674 €1 886 €3 624 €---
106 425 €2 588 €1 801 €3 836 €---
116 553 €2 500 €1 712 €4 053 €---
126 684 €2 408 €1 620 €4 276 €---
136 818 €2 313 €1 525 €4 505 €---
146 954 €2 214 €1 426 €4 740 €---
157 093 €2 112 €1 324 €4 981 €---
167 235 €2 006 €1 218 €5 229 €---
177 380 €1 897 €1 109 €5 483 €---
187 527 €1 783 €995 €5 744 €---
197 678 €1 666 €878 €6 012 €---
207 832 €1 544 €756 €6 287 €---
217 988 €1 418 €630 €6 570 €---
228 148 €1 288 €500 €6 860 €---
238 311 €1 153 €365 €7 158 €---
248 477 €1 013 €225 €7 464 €---
258 647 €868 €80 €7 778 €---
TOTAL172 189 €63 391 €35 894 €108 798 €5 686 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 706 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 376 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 129 €-1 706 €+2 835 €
2+1 129 €+686 €+443 €
3+1 129 €+739 €+390 €
4+1 129 €+793 €+336 €
5+1 129 €+849 €+280 €
6+1 129 €+906 €+223 €
7+1 129 €+965 €+164 €
8+1 129 €+1 025 €+104 €
9+1 129 €+1 087 €+42 €
10+1 129 €+1 151 €-22 €
11+1 129 €+1 216 €-87 €
12+1 129 €+1 283 €-154 €
13+1 129 €+1 352 €-223 €
14+1 129 €+1 422 €-293 €
15+1 129 €+1 494 €-365 €
16+1 129 €+1 569 €-440 €
17+1 129 €+1 645 €-516 €
18+1 129 €+1 723 €-594 €
19+1 129 €+1 804 €-675 €
20+1 129 €+1 886 €-757 €
21+1 129 €+1 971 €-842 €
22+1 129 €+2 058 €-929 €
23+1 129 €+2 147 €-1 018 €
24+1 129 €+2 239 €-1 110 €
25+1 129 €+2 334 €-1 205 €
Total+28 225 €+32 639 €+-4 414 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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