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Vends immeuble de rapport - 270m² - Centre-ville d’Auxerre

VilleAuxerre (89)
Surface270m²
Coût Total421 440€
Loyer Annuel31 666€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 328 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 1 214,81 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cellar

je vous propose, en plein cœur du centre-ville d’Auxerre (20 rue d’Egleny / 4 rue de la Liberté), un immeuble entier à usage mixte habitation et commercial, vendu en un seul ensemble.

📐 SURFACES

🔹 Local commercial + réserve (Lots 1 et 2) ➡️ 104,86m² Loi Carrez

➕ Cave…

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Total : 421 440€
Prix d'acquisition : 328 000€
Travaux : 67 200€
Valeur du bien : 395 200€
Frais de notaire : 26 240€
Coût estimé : 26 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2639€/mois
Loyer annuel estimé : 31666€/an
Fourchette totale : 2156€ - 3229€/mois
Fourchette annuelle : 25878€ - 38750€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 622,64 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :438 113 €
Prix d'achat :328 000 €
Décote à l'achat :-110 113€ (-25.1%)
Marge achat-revente :16 673€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :421 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 087,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :122,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 210,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :204 747,95€
Coût de l'assurance :36 876,00€
Taxe foncière : 3 166,62€/an
Soit par mois : 263,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 638,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 474,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 270 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 4 chambres
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Finalisation de la cuisine avec installation des murs, finitions et équipements manquants
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2.5/5 - Cuisine en rénovation, murs non finis
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement du salon avec réparation des sols en bois et peinture des murs
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Pièce en rénovation, murs dénudés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 200 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète 4 chambres: 4 chambres × 3000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 666 €/an
Calcul : 2 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 421 440 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 475 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 988 €
Revenus locatifs : +31 666 €
Charges déductibles : -85 988 €
Résultat foncier Année 1 : -54 322 €(Déficit de 54 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 788 €/an
Revenus locatifs : +31 666 €
Charges déductibles : -18 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32922.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 328 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 200 €(65% de 328 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 753 €/an
Calcul : 213 200 € × 3,636% = 7 753 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 666 €86 002 €14 160 €-54 336 €21 400 €32 936 €32 936 €
232 299 €18 426 €13 784 €13 873 €--19 062 €
332 945 €18 037 €13 395 €14 908 €--4 154 €
433 604 €17 635 €12 993 €15 970 €---
534 276 €17 218 €12 577 €17 058 €---
634 962 €16 788 €12 146 €18 174 €---
735 661 €16 342 €11 700 €19 319 €---
836 374 €15 881 €11 240 €20 493 €---
937 102 €15 404 €10 763 €21 698 €---
1037 844 €14 911 €10 269 €22 933 €---
1138 601 €14 401 €9 759 €24 200 €---
1239 373 €13 873 €9 231 €25 500 €---
1340 160 €13 326 €8 685 €26 834 €---
1440 964 €12 761 €8 120 €28 202 €---
1541 783 €12 177 €7 535 €29 606 €---
1642 618 €11 572 €6 930 €31 047 €---
1743 471 €10 946 €6 305 €32 525 €---
1844 340 €10 299 €5 657 €34 041 €---
1945 227 €9 629 €4 988 €35 598 €---
2046 132 €8 937 €4 295 €37 195 €---
2147 054 €8 220 €3 578 €38 834 €---
2247 995 €7 478 €2 837 €40 517 €---
2348 955 €6 711 €2 070 €42 244 €---
2449 934 €5 918 €1 276 €44 017 €---
2550 933 €5 097 €455 €45 836 €---
TOTAL1 014 277 €387 989 €204 748 €626 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 650 €-6 420 €+13 070 €
2+6 650 €0 €+6 650 €
3+6 650 €0 €+6 650 €
4+6 650 €+3 545 €+3 105 €
5+6 650 €+5 117 €+1 533 €
6+6 650 €+5 452 €+1 198 €
7+6 650 €+5 796 €+854 €
8+6 650 €+6 148 €+502 €
9+6 650 €+6 509 €+141 €
10+6 650 €+6 880 €-230 €
11+6 650 €+7 260 €-610 €
12+6 650 €+7 650 €-1 000 €
13+6 650 €+8 050 €-1 400 €
14+6 650 €+8 461 €-1 811 €
15+6 650 €+8 882 €-2 232 €
16+6 650 €+9 314 €-2 664 €
17+6 650 €+9 757 €-3 107 €
18+6 650 €+10 212 €-3 562 €
19+6 650 €+10 679 €-4 029 €
20+6 650 €+11 159 €-4 509 €
21+6 650 €+11 650 €-5 000 €
22+6 650 €+12 155 €-5 505 €
23+6 650 €+12 673 €-6 023 €
24+6 650 €+13 205 €-6 555 €
25+6 650 €+13 751 €-7 101 €
Total+166 250 €+187 886 €+-21 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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