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Appartement à vendre

VilleBar-le-Duc (55)
Surface148m²
Coût Total133 340€
Loyer Annuel13 175€
Rentabilité9.88%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 527,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Interphone

Emmanuel Thomas vous propose un appartement de 148 m² situé au 3 € étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, ce logement à rénover offre un beau potentiel d'aménagement pour un projet de résidence principale.

L'appartement se compose de plusieurs pièces lumineuses, avec une distribution fonctionnelle laissant place à des possibilités de réagencement selon vos envies ; deux entrées, une cuisine, un vaste séjour, deux chambres, un bureau, deux salles de bains, deux WC séparés, une buanderie et de nombreux rangements.

Les volumes existants permettent d'imaginer un intérieur moderne et personnalisé.

Vous bénéficierez également d'une cave et de deux places de parking privées en sous-sol, un atout rare et recherché, assurant confort et praticité au quotidien.

Renseignements et visite à la demande. Nombre de lots de la copropriété: 33, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) : 5530 euros soit 460 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Emmanuel THOMAS Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°801 239 138 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 597757 )

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.772304, 5.158736
Total : 133 340€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 127 100€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13175€/an
Fourchette totale : 821€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 9848€ - 17625€/an
Rentabilité brute :9.88%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 047,19 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :154 984 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-76 984€ (-49.7%)
Marge achat-revente :21 644€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 715,85€
Coût de l'assurance :11 667,25€
Taxe foncière : 1 317,48€/an
Soit par mois : 109,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 460,00€/mois
Soit par an : 5 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 097,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne et peinture des murs
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:3 500€
    Revêtement de sol: 25 m² × 70€ = 1750€, Peinture: 25 m² × 25€ = 625€, Main d'œuvre: 1125€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 600€
    Peinture des murs: 32 m² × 50€ = 1600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 175 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 340 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 317 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 814 €
Revenus locatifs : +13 175 €
Charges déductibles : -60 814 €
Résultat foncier Année 1 : -47 639 €(Déficit de 47 639 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 239 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 714 €/an
Revenus locatifs : +13 175 €
Charges déductibles : -11 714 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26239.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 175 €60 818 €4 414 €-47 643 €21 400 €26 243 €26 243 €
213 438 €11 600 €4 296 €1 838 €--24 405 €
313 707 €11 478 €4 174 €2 229 €--22 176 €
413 981 €11 352 €4 048 €2 629 €--19 547 €
514 261 €11 222 €3 917 €3 039 €--16 508 €
614 546 €11 087 €3 782 €3 459 €--13 048 €
714 837 €10 947 €3 643 €3 890 €--9 158 €
815 134 €10 803 €3 499 €4 331 €--4 828 €
915 436 €10 654 €3 350 €4 783 €--45 €
1015 745 €10 500 €3 195 €5 245 €---
1116 060 €10 340 €3 036 €5 720 €---
1216 381 €10 175 €2 871 €6 206 €---
1316 709 €10 005 €2 701 €6 704 €---
1417 043 €9 829 €2 524 €7 214 €---
1517 384 €9 646 €2 342 €7 738 €---
1617 732 €9 458 €2 154 €8 274 €---
1718 086 €9 263 €1 959 €8 823 €---
1818 448 €9 061 €1 757 €9 386 €---
1918 817 €8 853 €1 549 €9 964 €---
2019 193 €8 638 €1 334 €10 556 €---
2119 577 €8 415 €1 111 €11 162 €---
2219 969 €8 185 €880 €11 784 €---
2320 368 €7 946 €642 €12 422 €---
2420 775 €7 700 €396 €13 075 €---
2521 191 €7 445 €141 €13 746 €---
TOTAL421 994 €295 420 €63 716 €126 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 767 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 767 €-6 420 €+9 187 €
2+2 767 €0 €+2 767 €
3+2 767 €0 €+2 767 €
4+2 767 €0 €+2 767 €
5+2 767 €0 €+2 767 €
6+2 767 €0 €+2 767 €
7+2 767 €0 €+2 767 €
8+2 767 €0 €+2 767 €
9+2 767 €0 €+2 767 €
10+2 767 €+1 560 €+1 207 €
11+2 767 €+1 716 €+1 051 €
12+2 767 €+1 862 €+905 €
13+2 767 €+2 011 €+756 €
14+2 767 €+2 164 €+603 €
15+2 767 €+2 321 €+446 €
16+2 767 €+2 482 €+285 €
17+2 767 €+2 647 €+120 €
18+2 767 €+2 816 €-49 €
19+2 767 €+2 989 €-222 €
20+2 767 €+3 167 €-400 €
21+2 767 €+3 349 €-582 €
22+2 767 €+3 535 €-768 €
23+2 767 €+3 727 €-960 €
24+2 767 €+3 923 €-1 156 €
25+2 767 €+4 124 €-1 357 €
Total+69 175 €+37 972 €+31 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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