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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface73.5m²
Coût Total170 700€
Loyer Annuel10 258€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 73.5 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Le service négociation de votre notaire vous propose ce duplex au premier et dernier étage d'une petite copropriété. Situé au calme, il offre une entrée, cuisine, arrière-cuisine, séjour, toilettes. A l'étage se trouve un palier qui dessert deux chambres, et une salle de bains. Les huisseries sont en double vitrage bois avec volets battants. Le chauffage est électrique et un cumulus qui produit l'eau chaude. Il existe une VMC dans les pièces d'eau. Les charges sont de 94 eurosuros par mois. Malgré une rénovation légère cet appartement a un fort potentiel.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.894686, 2.290807
Total : 170 700€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 45 960€
Valeur du bien : 161 460€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.5m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 855€/mois
Loyer annuel estimé : 10258€/an
Fourchette totale : 691€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 8292€ - 12690€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 612,11 €/m²
Basé sur :492 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 990 €
Prix d'achat :115 500 €
Décote à l'achat :-76 490€ (-39.8%)
Marge achat-revente :21 290€ (11.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 895,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 931,08€
Coût de l'assurance :14 936,25€
Taxe foncière : 1 025,80€/an
Soit par mois : 85,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 854,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 73.5 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 73.5 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et désordonnés
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en désordre nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 960 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 855 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 258 €/an
Calcul : 855 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 026 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 441 €
Revenus locatifs : +10 258 €
Charges déductibles : -54 441 €
Résultat foncier Année 1 : -44 183 €(Déficit de 44 183 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 783 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 481 €/an
Revenus locatifs : +10 258 €
Charges déductibles : -8 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 777 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22783.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 258 €54 447 €5 736 €-44 189 €21 400 €22 789 €22 789 €
210 463 €8 334 €5 583 €2 129 €--20 660 €
310 672 €8 177 €5 426 €2 496 €--18 164 €
410 886 €8 014 €5 263 €2 872 €--15 293 €
511 104 €7 845 €5 094 €3 258 €--12 034 €
611 326 €7 671 €4 920 €3 655 €--8 379 €
711 552 €7 490 €4 739 €4 062 €--4 318 €
811 783 €7 304 €4 552 €4 480 €---
912 019 €7 111 €4 359 €4 908 €---
1012 259 €6 911 €4 159 €5 349 €---
1112 504 €6 704 €3 953 €5 800 €---
1212 755 €6 490 €3 739 €6 264 €---
1313 010 €6 269 €3 518 €6 741 €---
1413 270 €6 040 €3 289 €7 230 €---
1513 535 €5 803 €3 052 €7 732 €---
1613 806 €5 558 €2 807 €8 248 €---
1714 082 €5 305 €2 554 €8 777 €---
1814 364 €5 043 €2 291 €9 321 €---
1914 651 €4 771 €2 020 €9 880 €---
2014 944 €4 491 €1 740 €10 453 €---
2115 243 €4 201 €1 449 €11 042 €---
2215 548 €3 900 €1 149 €11 647 €---
2315 859 €3 590 €838 €12 269 €---
2416 176 €3 268 €517 €12 908 €---
2516 499 €2 936 €184 €13 564 €---
TOTAL328 568 €197 672 €82 931 €130 895 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 895 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 154 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 154 €-6 420 €+8 574 €
2+2 154 €0 €+2 154 €
3+2 154 €0 €+2 154 €
4+2 154 €0 €+2 154 €
5+2 154 €0 €+2 154 €
6+2 154 €0 €+2 154 €
7+2 154 €0 €+2 154 €
8+2 154 €+49 €+2 105 €
9+2 154 €+1 473 €+681 €
10+2 154 €+1 605 €+549 €
11+2 154 €+1 740 €+414 €
12+2 154 €+1 879 €+275 €
13+2 154 €+2 022 €+132 €
14+2 154 €+2 169 €-15 €
15+2 154 €+2 320 €-166 €
16+2 154 €+2 474 €-320 €
17+2 154 €+2 633 €-479 €
18+2 154 €+2 796 €-642 €
19+2 154 €+2 964 €-810 €
20+2 154 €+3 136 €-982 €
21+2 154 €+3 313 €-1 159 €
22+2 154 €+3 494 €-1 340 €
23+2 154 €+3 681 €-1 527 €
24+2 154 €+3 872 €-1 718 €
25+2 154 €+4 069 €-1 915 €
Total+53 850 €+39 269 €+14 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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