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Appartement à vendre

VilleRheu (35)
Surface55m²
Coût Total106 150€
Loyer Annuel9 856€
Rentabilité9.28%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 545,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon

À proximité immédiate de la zone d'activité de la 'Route de Lorient' ainsi que de la rocade et à environ 25 minutes du centre-ville de Rennes, le site est également desservi par la ligne 55 du réseau de bus Rennes Métropole. Investissez dans cet appartement T2 meublé de 55m2 situé dans une résidence rénovée entièrement et équipé de nombreuses commodités. Cette résidence vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier et élégant.. Avec son loyer garanti de 6 295 euros HT par an, ce bien vous générera une rentabilité brute garantie de 7.4%

Cette annonce référence 301729 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier CLÉMENT HIPPERT-BOURSIAC (EI) immatriculé au RSAC de TOULOUSE (31000) sous le numéro 98418571000014.

Prix du bien : 85 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 135 Charges prévisionnelles annuelles : 1 650,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/09/2025 Score DPE : 146 kWhEP/m²/an Score GES : 15 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720.00 euros et 1030.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rheu
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35650
Coordonnées : 48.095985, -1.771251
Total : 106 150€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 14 350€
Valeur du bien : 99 350€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 14.93€/m²/mois
Fourchette : 12.85€ - 17.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 821€/mois
Loyer annuel estimé : 9856€/an
Fourchette totale : 707€ - 954€/mois
Fourchette annuelle : 8481€ - 11454€/an
Rentabilité brute :9.28%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 440,8 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 244 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-49 244€ (-36.7%)
Marge achat-revente :28 094€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :525,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 556,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 570,79€
Coût de l'assurance :9 288,13€
Taxe foncière : 985,60€/an
Soit par mois : 82,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 137,50€/mois
Soit par an : 1 650,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 821,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 350 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 500€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Plomberie cuisine: 1000€, Électricité cuisine: 1500€, Main d'œuvre: 3400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 500€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Plomberie salle de bain: 1000€, Électricité salle de bain: 1200€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rheu. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 30€/m², plomberie et électricité selon les tarifs moyens en province. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 821 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 856 €/an
Calcul : 821 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 986 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 650 €/an
Calcul : 138 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 920 €
Revenus locatifs : +9 856 €
Charges déductibles : -20 920 €
Résultat foncier Année 1 : -11 064 €(Déficit de 11 064 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 570 €/an
Revenus locatifs : +9 856 €
Charges déductibles : -6 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 286 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 364.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 856 €20 924 €3 567 €-11 068 €10 700 €368 €368 €
210 053 €6 479 €3 472 €3 574 €---
310 254 €6 381 €3 374 €3 873 €---
410 459 €6 280 €3 273 €4 180 €---
510 668 €6 175 €3 168 €4 494 €---
610 882 €6 066 €3 059 €4 815 €---
711 099 €5 954 €2 947 €5 145 €---
811 321 €5 838 €2 831 €5 483 €---
911 548 €5 718 €2 711 €5 830 €---
1011 779 €5 594 €2 587 €6 185 €---
1112 014 €5 465 €2 458 €6 549 €---
1212 255 €5 332 €2 325 €6 923 €---
1312 500 €5 195 €2 187 €7 305 €---
1412 750 €5 052 €2 045 €7 698 €---
1513 005 €4 905 €1 898 €8 100 €---
1613 265 €4 753 €1 746 €8 512 €---
1713 530 €4 595 €1 588 €8 935 €---
1813 801 €4 432 €1 425 €9 369 €---
1914 077 €4 263 €1 256 €9 813 €---
2014 358 €4 089 €1 082 €10 269 €---
2114 646 €3 908 €901 €10 737 €---
2214 938 €3 722 €715 €11 217 €---
2315 237 €3 528 €521 €11 709 €---
2415 542 €3 329 €321 €12 213 €---
2515 853 €3 122 €115 €12 731 €---
TOTAL315 691 €141 099 €51 571 €174 592 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 070 €-3 210 €+5 280 €
2+2 070 €+962 €+1 108 €
3+2 070 €+1 162 €+908 €
4+2 070 €+1 254 €+816 €
5+2 070 €+1 348 €+722 €
6+2 070 €+1 445 €+625 €
7+2 070 €+1 544 €+526 €
8+2 070 €+1 645 €+425 €
9+2 070 €+1 749 €+321 €
10+2 070 €+1 856 €+214 €
11+2 070 €+1 965 €+105 €
12+2 070 €+2 077 €-7 €
13+2 070 €+2 192 €-122 €
14+2 070 €+2 309 €-239 €
15+2 070 €+2 430 €-360 €
16+2 070 €+2 554 €-484 €
17+2 070 €+2 681 €-611 €
18+2 070 €+2 811 €-741 €
19+2 070 €+2 944 €-874 €
20+2 070 €+3 081 €-1 011 €
21+2 070 €+3 221 €-1 151 €
22+2 070 €+3 365 €-1 295 €
23+2 070 €+3 513 €-1 443 €
24+2 070 €+3 664 €-1 594 €
25+2 070 €+3 819 €-1 749 €
Total+51 750 €+52 378 €+-628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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