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Achat : Appartement Audincourt (25400)

Bien expiré
VilleAudincourt (25)
Surface190m²
Coût Total303 600€
Loyer Annuel26 740€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 275 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 190 m², 1 pièce, 1 garage, 1 place de parking

Investissement locatif Immeuble composé de 5 appartements T2 loués avec garage et parking. Aucun travaux à prévoir Rentabilité de 24 120euros/an Dpe 2025 D Assainissement aux normes Référence : 563

Prix affiché : 275 000 € Ttc

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Audincourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25400
Coordonnées : 47.476560, 6.843120
Total : 303 600€
Prix d'acquisition : 275 000€
Travaux : 6 600€
Valeur du bien : 281 600€
Frais de notaire : 22 000€
Coût estimé : 22 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 11.73€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 15.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 2228€/mois
Loyer annuel estimé : 26740€/an
Fourchette totale : 1741€ - 2852€/mois
Fourchette annuelle : 20895€ - 34218€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.88% - 11.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 481,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :86,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 567,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 728,90€
Coût de l'assurance :25 806,00€
Taxe foncière : 2 673,96€/an
Soit par mois : 222,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 228,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 789,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :438,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600 €(35 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:200€
    Peinture salle de bain: 4 m² × 50€/m² = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambres: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Audincourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 228 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 740 €/an
Calcul : 2 228 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 032 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 075 €
Revenus locatifs : +26 740 €
Charges déductibles : -20 075 €
Résultat foncier Année 1 : 6 664 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 475 €/an
Revenus locatifs : +26 740 €
Charges déductibles : -13 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 264 €/an
Prix d'achat du bien : 275 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 178 750 €(65% de 275 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 500 €/an
Calcul : 178 750 € × 3,636% = 6 500 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 740 €20 085 €9 779 €6 655 €---
227 274 €13 220 €9 514 €14 054 €---
327 820 €12 947 €9 241 €14 873 €---
428 376 €12 665 €8 958 €15 712 €---
528 944 €12 373 €8 667 €16 571 €---
629 523 €12 072 €8 365 €17 451 €---
730 113 €11 760 €8 054 €18 353 €---
830 715 €11 439 €7 732 €19 277 €---
931 330 €11 106 €7 400 €20 223 €---
1031 956 €10 763 €7 057 €21 193 €---
1132 595 €10 408 €6 702 €22 187 €---
1233 247 €10 042 €6 336 €23 205 €---
1333 912 €9 664 €5 957 €24 249 €---
1434 591 €9 273 €5 566 €25 318 €---
1535 282 €8 869 €5 163 €26 414 €---
1635 988 €8 451 €4 745 €27 537 €---
1736 708 €8 020 €4 314 €28 687 €---
1837 442 €7 575 €3 869 €29 867 €---
1938 191 €7 115 €3 409 €31 076 €---
2038 955 €6 639 €2 933 €32 315 €---
2139 734 €6 148 €2 442 €33 585 €---
2240 528 €5 641 €1 935 €34 887 €---
2341 339 €5 117 €1 411 €36 222 €---
2442 166 €4 575 €869 €37 590 €---
2543 009 €4 016 €310 €38 993 €---
TOTAL856 478 €239 984 €140 729 €616 494 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 616 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 615 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 615 €+1 996 €+3 619 €
2+5 615 €+4 216 €+1 399 €
3+5 615 €+4 462 €+1 153 €
4+5 615 €+4 714 €+901 €
5+5 615 €+4 971 €+644 €
6+5 615 €+5 235 €+380 €
7+5 615 €+5 506 €+109 €
8+5 615 €+5 783 €-168 €
9+5 615 €+6 067 €-452 €
10+5 615 €+6 358 €-743 €
11+5 615 €+6 656 €-1 041 €
12+5 615 €+6 962 €-1 347 €
13+5 615 €+7 275 €-1 660 €
14+5 615 €+7 595 €-1 980 €
15+5 615 €+7 924 €-2 309 €
16+5 615 €+8 261 €-2 646 €
17+5 615 €+8 606 €-2 991 €
18+5 615 €+8 960 €-3 345 €
19+5 615 €+9 323 €-3 708 €
20+5 615 €+9 695 €-4 080 €
21+5 615 €+10 076 €-4 461 €
22+5 615 €+10 466 €-4 851 €
23+5 615 €+10 867 €-5 252 €
24+5 615 €+11 277 €-5 662 €
25+5 615 €+11 698 €-6 083 €
Total+140 375 €+184 948 €+-44 573 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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