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Appartement 3 pièces 106 m²

VilleGisors (27)
Surface106m²
Coût Total227 500€
Loyer Annuel13 365€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-603€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 490,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 106 m²

Dans Gisors idéalement situé à deux pas de la gare et des commerces ! Au premier étage appartement spacieux et lumineux composé d' une entrée, un séjour de plus de 50m2, une cuisine aménagée et équipée avec accès balcon, 2 chambres, un bureau, salle de bains, WC/buanderie Pour compléter ce bien 2 caves et 2 place de parking. Charges 1200€ au trimestre, gaz inclus.

DPE: D

A visiter sans tarder!

Surface : 106 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/05/2023

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 360 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.281280, 1.775626
Total : 227 500€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 56 860€
Valeur du bien : 214 860€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1114€/mois
Loyer annuel estimé : 13365€/an
Fourchette totale : 889€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 10670€ - 16741€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 267,86 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 393 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-82 393€ (-34.3%)
Marge achat-revente :12 893€ (5.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 138,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 205,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 175,59€
Coût de l'assurance :19 906,25€
Taxe foncière : 1 336,52€/an
Soit par mois : 111,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 113,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 716,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-602,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 11 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état général à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état général à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.3/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.3/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 860 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Calcul : 1 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 337 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 655 €
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -71 655 €
Résultat foncier Année 1 : -58 290 €(Déficit de 58 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 795 €/an
Revenus locatifs : +13 365 €
Charges déductibles : -14 795 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 430 €/an(Déficit de 1 430 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36890.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 365 €71 663 €7 870 €-58 298 €21 400 €36 898 €36 898 €
213 632 €14 597 €7 664 €-964 €964 €-36 898 €
313 905 €14 383 €7 450 €-478 €478 €-36 898 €
414 183 €14 162 €7 229 €21 €--36 877 €
514 467 €13 933 €7 000 €534 €--36 343 €
614 756 €13 696 €6 763 €1 060 €--35 283 €
715 051 €13 450 €6 518 €1 601 €--33 682 €
815 352 €13 196 €6 263 €2 156 €--31 525 €
915 659 €12 933 €6 000 €2 727 €--28 799 €
1015 973 €12 660 €5 727 €3 312 €--25 486 €
1116 292 €12 378 €5 445 €3 914 €--21 572 €
1216 618 €12 085 €5 153 €4 533 €---
1316 950 €11 782 €4 850 €5 168 €---
1417 289 €11 469 €4 536 €5 820 €---
1517 635 €11 144 €4 211 €6 491 €---
1617 988 €10 808 €3 875 €7 180 €---
1718 348 €10 460 €3 527 €7 888 €---
1818 714 €10 099 €3 166 €8 616 €---
1919 089 €9 725 €2 793 €9 363 €---
2019 471 €9 339 €2 406 €10 132 €---
2119 860 €8 938 €2 005 €10 922 €---
2220 257 €8 523 €1 591 €11 734 €---
2320 662 €8 094 €1 161 €12 568 €---
2421 076 €7 649 €716 €13 427 €---
2521 497 €7 188 €256 €14 309 €---
TOTAL428 090 €344 355 €114 176 €83 736 €22 842 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 853 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 365 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 807 €-6 420 €+9 227 €
2+2 807 €-289 €+3 096 €
3+2 807 €-143 €+2 950 €
4+2 807 €0 €+2 807 €
5+2 807 €0 €+2 807 €
6+2 807 €0 €+2 807 €
7+2 807 €0 €+2 807 €
8+2 807 €0 €+2 807 €
9+2 807 €0 €+2 807 €
10+2 807 €0 €+2 807 €
11+2 807 €0 €+2 807 €
12+2 807 €+1 360 €+1 447 €
13+2 807 €+1 550 €+1 257 €
14+2 807 €+1 746 €+1 061 €
15+2 807 €+1 947 €+860 €
16+2 807 €+2 154 €+653 €
17+2 807 €+2 366 €+441 €
18+2 807 €+2 585 €+222 €
19+2 807 €+2 809 €-2 €
20+2 807 €+3 040 €-233 €
21+2 807 €+3 277 €-470 €
22+2 807 €+3 520 €-713 €
23+2 807 €+3 771 €-964 €
24+2 807 €+4 028 €-1 221 €
25+2 807 €+4 293 €-1 486 €
Total+70 175 €+31 592 €+38 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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