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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleOrange (84)
Surface55m²
Coût Total111 800€
Loyer Annuel8 741€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 545,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, Salon (total 17 m²), 1 chambre, calme, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Appartement T2 – 55 m² – Idéal Investisseur – Loué 550 euros CC Proche du centre-ville, au sein d'une résidence sécurisée et bien entretenue, découvrez cet appartement T2 de 55 m² situé en rez-de-chaussée, idéal pour un investissement locatif serein. Ce bien se compose de : Un séjour lumineux, Une cuisine indépendante, Une chambre spacieuse, Une salle d'eau et un WC séparé, Un grand cellier offrant de nombreux rangements. En complément, l'appartement dispose d'une cave privative et d'une place de stationnement. Atouts investisseurs : Bien actuellement loué 550 euros charges comprises Locataire en place et à jour de ses loyers Bonne rentabilité locative Résidence sécurisée et proche de toutes commodités Secteur calme et recherché, à proximité immédiate du centre-ville, des transports et des commerces.

Ville : Orange
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84100
Coordonnées : 44.133073, 4.800991
Total : 111 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.61€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8741€/an
Fourchette totale : 584€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 7002€ - 10913€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 961,76 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 897 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-22 897€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-3 903€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :561,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 594,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 649,27€
Coût de l'assurance :9 782,50€
Taxe foncière : 874,14€/an
Soit par mois : 72,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 728,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 666,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour maintenir la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut nécessiter un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un entretien.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 0.67 (coefficient zone rurale) = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 741 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 897 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 874 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 163 €
Revenus locatifs : +8 741 €
Charges déductibles : -25 163 €
Résultat foncier Année 1 : -16 421 €(Déficit de 16 421 €)
Imputable sur revenu global : 16 421 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 163 €/an
Revenus locatifs : +8 741 €
Charges déductibles : -5 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 579 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 741 €25 166 €3 901 €-16 425 €16 425 €--
28 916 €5 065 €3 799 €3 852 €---
39 095 €4 959 €3 694 €4 135 €---
49 276 €4 850 €3 584 €4 426 €---
59 462 €4 737 €3 471 €4 725 €---
69 651 €4 620 €3 354 €5 032 €---
79 844 €4 498 €3 233 €5 346 €---
810 041 €4 372 €3 107 €5 669 €---
910 242 €4 242 €2 977 €6 000 €---
1010 447 €4 107 €2 842 €6 340 €---
1110 656 €3 967 €2 702 €6 688 €---
1210 869 €3 823 €2 557 €7 046 €---
1311 086 €3 673 €2 407 €7 414 €---
1411 308 €3 517 €2 252 €7 791 €---
1511 534 €3 356 €2 091 €8 178 €---
1611 765 €3 190 €1 924 €8 575 €---
1712 000 €3 017 €1 751 €8 983 €---
1812 240 €2 838 €1 573 €9 402 €---
1912 485 €2 653 €1 387 €9 832 €---
2012 735 €2 461 €1 195 €10 274 €---
2112 989 €2 262 €996 €10 727 €---
2213 249 €2 056 €790 €11 193 €---
2313 514 €1 843 €577 €11 671 €---
2413 784 €1 621 €356 €12 163 €---
2514 060 €1 393 €127 €12 667 €---
TOTAL279 989 €108 285 €56 649 €171 704 €16 425 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 927 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 704 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 741 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 836 €-4 927 €+6 763 €
2+1 836 €+1 155 €+681 €
3+1 836 €+1 241 €+595 €
4+1 836 €+1 328 €+508 €
5+1 836 €+1 418 €+418 €
6+1 836 €+1 509 €+327 €
7+1 836 €+1 604 €+232 €
8+1 836 €+1 701 €+135 €
9+1 836 €+1 800 €+36 €
10+1 836 €+1 902 €-66 €
11+1 836 €+2 006 €-170 €
12+1 836 €+2 114 €-278 €
13+1 836 €+2 224 €-388 €
14+1 836 €+2 337 €-501 €
15+1 836 €+2 453 €-617 €
16+1 836 €+2 573 €-737 €
17+1 836 €+2 695 €-859 €
18+1 836 €+2 821 €-985 €
19+1 836 €+2 950 €-1 114 €
20+1 836 €+3 082 €-1 246 €
21+1 836 €+3 218 €-1 382 €
22+1 836 €+3 358 €-1 522 €
23+1 836 €+3 501 €-1 665 €
24+1 836 €+3 649 €-1 813 €
25+1 836 €+3 800 €-1 964 €
Total+45 900 €+51 511 €+-5 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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