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Villa à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Julien-en-Genevois (74)
Surface165m²
Coût Total499 560€
Loyer Annuel45 227€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+807€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 442 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 2 678,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 72 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 7 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 4 parkings, Balcon, Terrasse, calme

EXCLU MAGIC 45min de Saint Julien en Genevois. Très belle villa entièrement rénovée à Montréal la cluse dans l'Ain. 165m2 habitables composés comme suit : en RDC une vaste entrée ouverte sur la pièce de vie et la cuisine équipée (72m2), un sanitaire et une buanderie chaufferie. au 1er étage grand dégagement donnant sur une suite parentale avec sa salle d'eau, de nombreux rangements et son balcon, 3 chambres enfants, une salle de bain et un sanitaire. une dépendance garage de 65m2 complète cette villa. grand terrain de 1183m2 paysagé . Proches toutes commodités (commerces, écoles, collège, entrée autoroutes). 1h de Lyon ou de Genève. Contact Fabrice GUY

Ville : Saint-Julien-en-Genevois
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74160
Coordonnées : 46.144557, 6.081214
Total : 499 560€
Prix d'acquisition : 442 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 464 200€
Frais de notaire : 35 360€
Coût estimé : 35 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 22.84€/m²/mois
Fourchette : 14.90€ - 35.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 3769€/mois
Loyer annuel estimé : 45227€/an
Fourchette totale : 2458€ - 5779€/mois
Fourchette annuelle : 29496€ - 69349€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 181,82 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 020 000 €
Prix d'achat :442 000 €
Décote à l'achat :-578 000€ (-56.7%)
Marge achat-revente :520 440€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :499 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 439,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :145,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 585,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 355,43€
Coût de l'assurance :43 711,50€
Taxe foncière : 4 522,74€/an
Soit par mois : 376,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 768,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 962,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :806,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (pose comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (pose comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-en-Genevois (coefficient 1.2 appliqué pour l'adaptation régionale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 227 €/an
Calcul : 3 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 499 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 748 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 595 €
Revenus locatifs : +45 227 €
Charges déductibles : -44 595 €
Résultat foncier Année 1 : 632 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 395 €/an
Revenus locatifs : +45 227 €
Charges déductibles : -22 395 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 832 €/an
Prix d'achat du bien : 442 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 287 300 €(65% de 442 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 447 €/an
Calcul : 287 300 € × 3,636% = 10 447 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 227 €44 611 €16 140 €616 €---
246 132 €21 975 €15 704 €24 157 €---
347 055 €21 524 €15 253 €25 530 €---
447 996 €21 059 €14 788 €26 937 €---
548 956 €20 578 €14 307 €28 378 €---
649 935 €20 081 €13 810 €29 854 €---
750 933 €19 568 €13 296 €31 366 €---
851 952 €19 037 €12 766 €32 915 €---
952 991 €18 489 €12 218 €34 502 €---
1054 051 €17 923 €11 652 €36 128 €---
1155 132 €17 338 €11 067 €37 794 €---
1256 235 €16 733 €10 462 €39 501 €---
1357 359 €16 109 €9 838 €41 250 €---
1458 506 €15 464 €9 192 €43 043 €---
1559 677 €14 797 €8 526 €44 880 €---
1660 870 €14 108 €7 837 €46 762 €---
1762 088 €13 396 €7 125 €48 691 €---
1863 329 €12 661 €6 390 €50 668 €---
1964 596 €11 901 €5 630 €52 694 €---
2065 888 €11 116 €4 845 €54 771 €---
2167 206 €10 305 €4 034 €56 900 €---
2268 550 €9 468 €3 196 €59 082 €---
2369 921 €8 602 €2 331 €61 319 €---
2471 319 €7 707 €1 436 €63 612 €---
2572 745 €6 783 €512 €65 962 €---
TOTAL1 448 648 €411 335 €232 355 €1 037 312 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 037 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 498 €+185 €+9 313 €
2+9 498 €+7 247 €+2 251 €
3+9 498 €+7 659 €+1 839 €
4+9 498 €+8 081 €+1 417 €
5+9 498 €+8 513 €+985 €
6+9 498 €+8 956 €+542 €
7+9 498 €+9 410 €+88 €
8+9 498 €+9 874 €-376 €
9+9 498 €+10 351 €-853 €
10+9 498 €+10 838 €-1 340 €
11+9 498 €+11 338 €-1 840 €
12+9 498 €+11 850 €-2 352 €
13+9 498 €+12 375 €-2 877 €
14+9 498 €+12 913 €-3 415 €
15+9 498 €+13 464 €-3 966 €
16+9 498 €+14 029 €-4 531 €
17+9 498 €+14 607 €-5 109 €
18+9 498 €+15 200 €-5 702 €
19+9 498 €+15 808 €-6 310 €
20+9 498 €+16 431 €-6 933 €
21+9 498 €+17 070 €-7 572 €
22+9 498 €+17 725 €-8 227 €
23+9 498 €+18 396 €-8 898 €
24+9 498 €+19 084 €-9 586 €
25+9 498 €+19 789 €-10 291 €
Total+237 450 €+311 194 €+-73 744 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 174 jours
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