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Villa à vendre

VilleSaint-Julien-en-Genevois (74)
Surface165
Coût Total499 560
Loyer Annuel45 227
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+807
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 442 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 2 678,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 72 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 7 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 4 parkings, Balcon, Terrasse, calme

EXCLU MAGIC 45min de Saint Julien en Genevois. Très belle villa entièrement rénovée à Montréal la cluse dans l'Ain. 165m2 habitables composés comme suit : en RDC une vaste entrée ouverte sur la pièce de vie et la cuisine équipée (72m2), un sanitaire et une buanderie chaufferie. au 1er étage grand dégagement donnant sur une suite parentale avec sa salle d'eau, de nombreux rangements et son balcon, 3 chambres enfants, une salle de bain et un sanitaire. une dépendance garage de 65m2 complète cette villa. grand terrain de 1183m2 paysagé . Proches toutes commodités (commerces, écoles, collège, entrée autoroutes). 1h de Lyon ou de Genève. Contact Fabrice GUY

Ville : Saint-Julien-en-Genevois
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74160
Coordonnées : 46.144557, 6.081214
Total : 499 560
Prix d'acquisition : 442 000
Travaux : 22 200
Valeur du bien : 464 200
Frais de notaire : 35 360
Coût estimé : 35 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165
Loyer prédit : 22.84€/m²/mois
Fourchette : 14.90€ - 35.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 3769€/mois
Loyer annuel estimé : 45227€/an
Fourchette totale : 2458€ - 5779€/mois
Fourchette annuelle : 29496€ - 69349€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 181,82 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 020 000
Prix d'achat :442 000
Décote à l'achat :-578 000 (-56.7%)
Marge achat-revente :520 440€ (51.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :499 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 439,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :145,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 585,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :232 355,43
Coût de l'assurance :43 711,50
Taxe foncière : 4 522,74€/an
Soit par mois : 376,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 768,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 962,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :806,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (pose comprise), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:11 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (pose comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-en-Genevois (coefficient 1.2 appliqué pour l'adaptation régionale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 227 €/an
Calcul : 3 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 499 560 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 748 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 595
Revenus locatifs : +45 227
Charges déductibles : -44 595
Résultat foncier Année 1 : 632

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 395 €/an
Revenus locatifs : +45 227
Charges déductibles : -22 395
Résultat foncier Années 2+ : 22 832 €/an
Prix d'achat du bien : 442 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 287 300(65% de 442 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 447 €/an
Calcul : 287 300 € × 3,636% = 10 447
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 22744 61116 140616---
246 13221 97515 70424 157---
347 05521 52415 25325 530---
447 99621 05914 78826 937---
548 95620 57814 30728 378---
649 93520 08113 81029 854---
750 93319 56813 29631 366---
851 95219 03712 76632 915---
952 99118 48912 21834 502---
1054 05117 92311 65236 128---
1155 13217 33811 06737 794---
1256 23516 73310 46239 501---
1357 35916 1099 83841 250---
1458 50615 4649 19243 043---
1559 67714 7978 52644 880---
1660 87014 1087 83746 762---
1762 08813 3967 12548 691---
1863 32912 6616 39050 668---
1964 59611 9015 63052 694---
2065 88811 1164 84554 771---
2167 20610 3054 03456 900---
2268 5509 4683 19659 082---
2369 9218 6022 33161 319---
2471 3197 7071 43663 612---
2572 7456 78351265 962---
TOTAL1 448 648411 335232 3551 037 3120Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 037 312
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 227 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 498+185+9 313
2+9 498+7 247+2 251
3+9 498+7 659+1 839
4+9 498+8 081+1 417
5+9 498+8 513+985
6+9 498+8 956+542
7+9 498+9 410+88
8+9 498+9 874-376
9+9 498+10 351-853
10+9 498+10 838-1 340
11+9 498+11 338-1 840
12+9 498+11 850-2 352
13+9 498+12 375-2 877
14+9 498+12 913-3 415
15+9 498+13 464-3 966
16+9 498+14 029-4 531
17+9 498+14 607-5 109
18+9 498+15 200-5 702
19+9 498+15 808-6 310
20+9 498+16 431-6 933
21+9 498+17 070-7 572
22+9 498+17 725-8 227
23+9 498+18 396-8 898
24+9 498+19 084-9 586
25+9 498+19 789-10 291
Total+237 450+311 194+-73 744
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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