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Maison à vendre

VilleCarnoët (22)
Surface99m²
Coût Total148 920€
Loyer Annuel8 600€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 979,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Terrasse, Pas de cave

Située à la sortie du bourg de CARNOET. Maison individuelle sur sous-sol total. Bien entretenue. Deux chambres. On apprécie : le terrain plat et clos, le puits, la terrasse. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Carnoët
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22160
Coordonnées : 48.361211, -3.531647
Total : 148 920€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 44 160€
Valeur du bien : 141 160€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8600€/an
Fourchette totale : 561€ - 916€/mois
Fourchette annuelle : 6729€ - 10992€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,74 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :95 806 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :+1 194€ (+1.2%)
Marge achat-revente :-53 114€ (-55.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 265,70€
Coût de l'assurance :13 030,50€
Taxe foncière : 860,04€/an
Soit par mois : 71,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 407 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 160 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 960€
    Isolation toiture/combles: 99 m² × 40€/m² = 3960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carnoët (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 600 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 807 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 920 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 348 €
Revenus locatifs : +8 600 €
Charges déductibles : -50 348 €
Résultat foncier Année 1 : -41 747 €(Déficit de 41 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 188 €/an
Revenus locatifs : +8 600 €
Charges déductibles : -6 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 413 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20347.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 600 €50 353 €4 811 €-41 752 €21 400 €20 352 €20 352 €
28 772 €6 063 €4 681 €2 710 €--17 642 €
38 948 €5 928 €4 547 €3 020 €--14 623 €
49 127 €5 790 €4 408 €3 337 €--11 285 €
59 309 €5 646 €4 265 €3 663 €--7 622 €
69 496 €5 498 €4 117 €3 998 €--3 625 €
79 685 €5 345 €3 964 €4 340 €---
89 879 €5 187 €3 806 €4 692 €---
910 077 €5 023 €3 642 €5 053 €---
1010 278 €4 855 €3 473 €5 424 €---
1110 484 €4 680 €3 299 €5 804 €---
1210 694 €4 500 €3 119 €6 193 €---
1310 907 €4 314 €2 933 €6 594 €---
1411 126 €4 122 €2 740 €7 004 €---
1511 348 €3 923 €2 542 €7 425 €---
1611 575 €3 717 €2 336 €7 858 €---
1711 807 €3 505 €2 124 €8 301 €---
1812 043 €3 286 €1 905 €8 757 €---
1912 284 €3 060 €1 678 €9 224 €---
2012 529 €2 826 €1 444 €9 704 €---
2112 780 €2 584 €1 203 €10 196 €---
2213 035 €2 334 €953 €10 701 €---
2313 296 €2 076 €695 €11 220 €---
2413 562 €1 809 €428 €11 753 €---
2513 833 €1 534 €153 €12 299 €---
TOTAL275 474 €147 957 €69 266 €127 517 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 517 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €+215 €+1 591 €
8+1 806 €+1 408 €+398 €
9+1 806 €+1 516 €+290 €
10+1 806 €+1 627 €+179 €
11+1 806 €+1 741 €+65 €
12+1 806 €+1 858 €-52 €
13+1 806 €+1 978 €-172 €
14+1 806 €+2 101 €-295 €
15+1 806 €+2 228 €-422 €
16+1 806 €+2 357 €-551 €
17+1 806 €+2 490 €-684 €
18+1 806 €+2 627 €-821 €
19+1 806 €+2 767 €-961 €
20+1 806 €+2 911 €-1 105 €
21+1 806 €+3 059 €-1 253 €
22+1 806 €+3 210 €-1 404 €
23+1 806 €+3 366 €-1 560 €
24+1 806 €+3 526 €-1 720 €
25+1 806 €+3 690 €-1 884 €
Total+45 150 €+38 255 €+6 895 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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