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Appartement à vendre

VilleMelun (77)
Surface62.8m²
Coût Total154 576€
Loyer Annuel10 919€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 700 €
Surface : 62.8 m²
Prix au m² : 1 746,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Laissez vous séduire par ce superbe appartement T3 offrant de belles possibilités. Situé au 6ème et dernier étage dans un immeuble avec ascenseur, il bénéficie d'une d'une luminosité exceptionnelle grâce à ses baies vitrées récentes. Il offre une grand séjour avec accès à un balcon, une cuisine indépendante, 2 chambres possible, salle de bains et WC indépendant. Affaire à saisir, contactez moi pour plus de renseignements. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr'

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.541753, 2.659934
Total : 154 576€
Prix d'acquisition : 109 700€
Travaux : 36 100€
Valeur du bien : 145 800€
Frais de notaire : 8 776€
Coût estimé : 8 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.8m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 910€/mois
Loyer annuel estimé : 10919€/an
Fourchette totale : 743€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8912€ - 13379€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 575,19 €/m²
Basé sur :402 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 722 €
Prix d'achat :109 700 €
Décote à l'achat :-52 022€ (-32.2%)
Marge achat-revente :7 146€ (4.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 576€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 821,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 323,95€
Coût de l'assurance :13 525,40€
Taxe foncière : 1 091,91€/an
Soit par mois : 90,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 100 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 24€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (environ 30 m²) × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 1 cuisine (environ 20 m²) × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 910 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 919 €/an
Calcul : 910 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 576 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 092 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 121 €
Revenus locatifs : +10 919 €
Charges déductibles : -43 121 €
Résultat foncier Année 1 : -32 202 €(Déficit de 32 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 021 €/an
Revenus locatifs : +10 919 €
Charges déductibles : -7 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10802.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 305 €(65% de 109 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 593 €/an
Calcul : 71 305 € × 3,636% = 2 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 919 €43 126 €5 393 €-32 207 €21 400 €10 807 €10 807 €
211 138 €6 886 €5 253 €4 252 €--6 555 €
311 360 €6 740 €5 107 €4 620 €--1 935 €
411 587 €6 589 €4 956 €4 999 €---
511 819 €6 432 €4 800 €5 387 €---
612 056 €6 270 €4 638 €5 785 €---
712 297 €6 103 €4 470 €6 194 €---
812 543 €5 929 €4 296 €6 614 €---
912 793 €5 749 €4 116 €7 045 €---
1013 049 €5 562 €3 929 €7 487 €---
1113 310 €5 369 €3 736 €7 942 €---
1213 577 €5 169 €3 536 €8 408 €---
1313 848 €4 961 €3 328 €8 887 €---
1414 125 €4 746 €3 113 €9 379 €---
1514 408 €4 524 €2 891 €9 884 €---
1614 696 €4 293 €2 660 €10 402 €---
1714 990 €4 055 €2 422 €10 935 €---
1815 289 €3 807 €2 174 €11 482 €---
1915 595 €3 551 €1 918 €12 044 €---
2015 907 €3 286 €1 653 €12 622 €---
2116 225 €3 011 €1 378 €13 215 €---
2216 550 €2 726 €1 093 €13 824 €---
2316 881 €2 431 €798 €14 450 €---
2417 218 €2 125 €492 €15 093 €---
2517 563 €1 809 €176 €15 754 €---
TOTAL349 743 €155 247 €78 324 €194 496 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 293 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 293 €-6 420 €+8 713 €
2+2 293 €0 €+2 293 €
3+2 293 €0 €+2 293 €
4+2 293 €+919 €+1 374 €
5+2 293 €+1 616 €+677 €
6+2 293 €+1 736 €+557 €
7+2 293 €+1 858 €+435 €
8+2 293 €+1 984 €+309 €
9+2 293 €+2 113 €+180 €
10+2 293 €+2 246 €+47 €
11+2 293 €+2 382 €-89 €
12+2 293 €+2 522 €-229 €
13+2 293 €+2 666 €-373 €
14+2 293 €+2 814 €-521 €
15+2 293 €+2 965 €-672 €
16+2 293 €+3 121 €-828 €
17+2 293 €+3 281 €-988 €
18+2 293 €+3 445 €-1 152 €
19+2 293 €+3 613 €-1 320 €
20+2 293 €+3 786 €-1 493 €
21+2 293 €+3 964 €-1 671 €
22+2 293 €+4 147 €-1 854 €
23+2 293 €+4 335 €-2 042 €
24+2 293 €+4 528 €-2 235 €
25+2 293 €+4 726 €-2 433 €
Total+57 325 €+58 349 €+-1 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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