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Achat appartement

Bien expiré
VilleÉtrépagny (27)
Surface137m²
Coût Total210 660€
Loyer Annuel16 276€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 750 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 1 209,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 137 m², Bâtiment de 3 étages, 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1800, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, 1 Parking, Interphone, Calme

Dans un immeuble bourgeois appartement de 137 m² très lumineux avec de beaux matériaux. Il vous offre : entrée, salle à manger, salon, cuisine aménagée et équipée, WC, salle de bains, trois chambres, cellier. En extérieur : jardin privatif, place de stationnement, garage et cave. Pas de procédure en cours.

Ville : Étrépagny
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27150
Coordonnées : 49.304557, 1.608290
Total : 210 660€
Prix d'acquisition : 165 750€
Travaux : 31 650€
Valeur du bien : 197 400€
Frais de notaire : 13 260€
Coût estimé : 13 260€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16276€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 12991€ - 20390€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :61,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 694,09€
Coût de l'assurance :18 432,75€
Taxe foncière : 1 627,57€/an
Soit par mois : 135,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 356,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 244,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 73 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650 €(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Salle à manger - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étrépagny (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 155 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 660 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 170 €
Revenus locatifs : +16 276 €
Charges déductibles : -41 170 €
Résultat foncier Année 1 : -24 894 €(Déficit de 24 894 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 494 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 520 €/an
Revenus locatifs : +16 276 €
Charges déductibles : -9 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 756 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3494.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 738 €(65% de 165 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 918 €/an
Calcul : 107 738 € × 3,636% = 3 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 276 €41 177 €7 162 €-24 901 €21 400 €3 501 €3 501 €
216 601 €9 338 €6 973 €7 264 €---
316 933 €9 142 €6 777 €7 791 €---
417 272 €8 939 €6 574 €8 333 €---
517 617 €8 730 €6 365 €8 888 €---
617 970 €8 513 €6 148 €9 457 €---
718 329 €8 288 €5 923 €10 041 €---
818 696 €8 056 €5 691 €10 640 €---
919 070 €7 815 €5 450 €11 255 €---
1019 451 €7 566 €5 201 €11 885 €---
1119 840 €7 308 €4 943 €12 532 €---
1220 237 €7 042 €4 677 €13 195 €---
1320 642 €6 766 €4 401 €13 876 €---
1421 054 €6 480 €4 115 €14 574 €---
1521 475 €6 184 €3 820 €15 291 €---
1621 905 €5 879 €3 514 €16 026 €---
1722 343 €5 562 €3 197 €16 781 €---
1822 790 €5 234 €2 869 €17 556 €---
1923 246 €4 895 €2 530 €18 351 €---
2023 711 €4 544 €2 179 €19 167 €---
2124 185 €4 181 €1 816 €20 004 €---
2224 669 €3 805 €1 440 €20 864 €---
2325 162 €3 416 €1 051 €21 746 €---
2425 665 €3 013 €648 €22 652 €---
2526 178 €2 596 €231 €23 582 €---
TOTAL521 316 €194 466 €103 694 €326 850 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 850 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 418 €-6 420 €+9 838 €
2+3 418 €+1 129 €+2 289 €
3+3 418 €+2 337 €+1 081 €
4+3 418 €+2 500 €+918 €
5+3 418 €+2 666 €+752 €
6+3 418 €+2 837 €+581 €
7+3 418 €+3 012 €+406 €
8+3 418 €+3 192 €+226 €
9+3 418 €+3 376 €+42 €
10+3 418 €+3 565 €-147 €
11+3 418 €+3 759 €-341 €
12+3 418 €+3 959 €-541 €
13+3 418 €+4 163 €-745 €
14+3 418 €+4 372 €-954 €
15+3 418 €+4 587 €-1 169 €
16+3 418 €+4 808 €-1 390 €
17+3 418 €+5 034 €-1 616 €
18+3 418 €+5 267 €-1 849 €
19+3 418 €+5 505 €-2 087 €
20+3 418 €+5 750 €-2 332 €
21+3 418 €+6 001 €-2 583 €
22+3 418 €+6 259 €-2 841 €
23+3 418 €+6 524 €-3 106 €
24+3 418 €+6 796 €-3 378 €
25+3 418 €+7 075 €-3 657 €
Total+85 450 €+98 055 €+-12 605 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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