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Achat : Maison Logonna-Daoulas (29460)

VilleDaoulas (29)
Surface99m²
Coût Total180 042€
Loyer Annuel11 042€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 400 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 165,66 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 99 m², 4 pièces, 2 chambres, 1546 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Logonna-Daoulas (29460) - Entre Daoulas et Logonna-Daoulas, Maison des années 30 à rénover entièrement sur un terrain d'une superficie totale de 1546m² comprenant: entrée, séjour, salle à manger, cuisine, salle de bains, wc. A l'étage: 2 chambres, wc. Au-Dessus: Grenier. Cave. Garage. Dépendance. Jardin. Prévoir travaux de traitement.

Ville : Daoulas
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29460
Coordonnées : 48.320830, -4.298610
Total : 180 042€
Prix d'acquisition : 115 400€
Travaux : 55 410€
Valeur du bien : 170 810€
Frais de notaire : 9 232€
Coût estimé : 9 232€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.29€/m²/mois
Fourchette : 7.30€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11042€/an
Fourchette totale : 723€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 8676€ - 14053€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 324,84 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :230 159 €
Prix d'achat :115 400 €
Décote à l'achat :-114 759€ (-49.9%)
Marge achat-revente :50 117€ (21.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 944,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 170,16€
Coût de l'assurance :20 254,73€
Taxe foncière : 1 104,18€/an
Soit par mois : 92,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 410 €(560 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:4 950€
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Daoulas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 042 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 100 €
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -63 100 €
Résultat foncier Année 1 : -52 058 €(Déficit de 52 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 690 €/an
Revenus locatifs : +11 042 €
Charges déductibles : -7 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30657.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 010 €(65% de 115 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 728 €/an
Calcul : 75 010 € × 3,636% = 2 728 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 042 €63 105 €5 781 €-52 064 €21 400 €30 664 €30 664 €
211 263 €7 539 €5 624 €3 724 €--26 940 €
311 488 €7 377 €5 463 €4 111 €--22 829 €
411 718 €7 210 €5 296 €4 508 €--18 321 €
511 952 €7 037 €5 123 €4 915 €--13 407 €
612 191 €6 859 €4 945 €5 332 €--8 075 €
712 435 €6 675 €4 760 €5 760 €--2 315 €
812 684 €6 484 €4 570 €6 199 €---
912 937 €6 288 €4 374 €6 649 €---
1013 196 €6 085 €4 171 €7 111 €---
1113 460 €5 875 €3 961 €7 585 €---
1213 729 €5 659 €3 744 €8 071 €---
1314 004 €5 435 €3 520 €8 569 €---
1414 284 €5 204 €3 289 €9 080 €---
1514 569 €4 965 €3 050 €9 605 €---
1614 861 €4 718 €2 804 €10 143 €---
1715 158 €4 463 €2 549 €10 695 €---
1815 461 €4 200 €2 286 €11 261 €---
1915 770 €3 928 €2 014 €11 842 €---
2016 086 €3 647 €1 733 €12 439 €---
2116 407 €3 357 €1 443 €13 051 €---
2216 736 €3 057 €1 143 €13 678 €---
2317 070 €2 748 €833 €14 323 €---
2417 412 €2 428 €513 €14 984 €---
2517 760 €2 097 €183 €15 663 €---
TOTAL353 671 €186 439 €83 170 €167 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-6 420 €+8 739 €
2+2 319 €0 €+2 319 €
3+2 319 €0 €+2 319 €
4+2 319 €0 €+2 319 €
5+2 319 €0 €+2 319 €
6+2 319 €0 €+2 319 €
7+2 319 €0 €+2 319 €
8+2 319 €+1 165 €+1 154 €
9+2 319 €+1 995 €+324 €
10+2 319 €+2 133 €+186 €
11+2 319 €+2 275 €+44 €
12+2 319 €+2 421 €-102 €
13+2 319 €+2 571 €-252 €
14+2 319 €+2 724 €-405 €
15+2 319 €+2 881 €-562 €
16+2 319 €+3 043 €-724 €
17+2 319 €+3 208 €-889 €
18+2 319 €+3 378 €-1 059 €
19+2 319 €+3 553 €-1 234 €
20+2 319 €+3 732 €-1 413 €
21+2 319 €+3 915 €-1 596 €
22+2 319 €+4 104 €-1 785 €
23+2 319 €+4 297 €-1 978 €
24+2 319 €+4 495 €-2 176 €
25+2 319 €+4 699 €-2 380 €
Total+57 975 €+50 170 €+7 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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