Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleMontchevrier (36)
Surface68m²
Coût Total110 588€
Loyer Annuel5 274€
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 727,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en partie à rénover, comprenant cuisine, salon, séjour, WC. A l'étage, palier, chambre, salle de bains, et pièce. Granges, étables et dépendances non attenantes. L'ensemble sur un terrain d'environ 1000m². Dans un petit hameau calme, à 10 minutes des commerces.

Ville : Montchevrier
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36140
Coordonnées : 46.460620, 1.792760
Total : 110 588€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 57 128€
Valeur du bien : 106 628€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 440€/mois
Loyer annuel estimé : 5274€/an
Fourchette totale : 356€ - 542€/mois
Fourchette annuelle : 4274€ - 6509€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.86% - 5.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 588€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :32,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 967,57€
Coût de l'assurance :9 676,45€
Taxe foncière : 527,43€/an
Soit par mois : 43,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 439,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 628,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 128 €(840 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 728€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 40€/m² = 2720€, Main d'œuvre: 8€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 600€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12600€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 21000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montchevrier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 274 €/an
Calcul : 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 789 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 588 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 527 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 128 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 832 €
Revenus locatifs : +5 274 €
Charges déductibles : -61 832 €
Résultat foncier Année 1 : -56 557 €(Déficit de 56 557 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 157 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 704 €/an
Revenus locatifs : +5 274 €
Charges déductibles : -4 704 €
Résultat foncier Années 2+ : 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35157.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 274 €61 835 €3 793 €-56 561 €21 400 €35 161 €35 161 €
25 380 €4 607 €3 693 €772 €--34 388 €
35 487 €4 504 €3 590 €983 €--33 405 €
45 597 €4 397 €3 483 €1 200 €--32 205 €
55 709 €4 287 €3 372 €1 423 €--30 783 €
65 823 €4 172 €3 257 €1 651 €--29 131 €
75 940 €4 053 €3 139 €1 886 €--27 245 €
86 059 €3 930 €3 016 €2 128 €--25 117 €
96 180 €3 803 €2 889 €2 376 €--22 740 €
106 303 €3 672 €2 757 €2 632 €--20 109 €
116 429 €3 535 €2 621 €2 894 €--17 215 €
126 558 €3 394 €2 480 €3 164 €---
136 689 €3 248 €2 334 €3 441 €---
146 823 €3 097 €2 183 €3 726 €---
156 959 €2 941 €2 026 €4 019 €---
167 099 €2 779 €1 864 €4 320 €---
177 241 €2 611 €1 696 €4 630 €---
187 385 €2 437 €1 523 €4 948 €---
197 533 €2 257 €1 343 €5 276 €---
207 684 €2 071 €1 157 €5 613 €---
217 837 €1 878 €964 €5 959 €---
227 994 €1 679 €764 €6 315 €---
238 154 €1 472 €558 €6 682 €---
248 317 €1 259 €344 €7 058 €---
258 483 €1 037 €123 €7 446 €---
TOTAL168 939 €134 958 €54 968 €33 981 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 981 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 274 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 108 €-6 420 €+7 528 €
2+1 108 €0 €+1 108 €
3+1 108 €0 €+1 108 €
4+1 108 €0 €+1 108 €
5+1 108 €0 €+1 108 €
6+1 108 €0 €+1 108 €
7+1 108 €0 €+1 108 €
8+1 108 €0 €+1 108 €
9+1 108 €0 €+1 108 €
10+1 108 €0 €+1 108 €
11+1 108 €0 €+1 108 €
12+1 108 €+949 €+159 €
13+1 108 €+1 032 €+76 €
14+1 108 €+1 118 €-10 €
15+1 108 €+1 206 €-98 €
16+1 108 €+1 296 €-188 €
17+1 108 €+1 389 €-281 €
18+1 108 €+1 484 €-376 €
19+1 108 €+1 583 €-475 €
20+1 108 €+1 684 €-576 €
21+1 108 €+1 788 €-680 €
22+1 108 €+1 895 €-787 €
23+1 108 €+2 004 €-896 €
24+1 108 €+2 118 €-1 010 €
25+1 108 €+2 234 €-1 126 €
Total+27 700 €+15 359 €+12 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →