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Duplex à vendre

VilleBéziers (34)
Surface328m²
Coût Total606 200€
Loyer Annuel36 922€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 525 000 €
Surface : 328 m²
Prix au m² : 1 600,61 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, 2 salles de bain, 5 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Pas de cave

Dans un bel immeuble XIXème, cet appartement de prestige offre un cadre de vie rare en centre-ville. Entièrement rénové, il séduit par ses volumes généreux, son confort moderne et son calme, il comprend : 5 chambres, dressing, 2 SDB et 1 SDE. Une terrasse plein sud, sans vis-à-vis, complète ce bien d'exception. Ascenseur et parking

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.346297, 3.225907
Total : 606 200€
Prix d'acquisition : 525 000€
Travaux : 39 200€
Valeur du bien : 564 200€
Frais de notaire : 42 000€
Coût estimé : 42 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 328m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 3077€/mois
Loyer annuel estimé : 36922€/an
Fourchette totale : 2418€ - 3915€/mois
Fourchette annuelle : 29019€ - 46977€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :743 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :492 000 €
Prix d'achat :525 000 €
Décote à l'achat :+33 000€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-114 200€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :606 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 044,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :176,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 221,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :307 162,67€
Coût de l'assurance :53 042,50€
Taxe foncière : 3 692,23€/an
Soit par mois : 307,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 076,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 529,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-452,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain moderne
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Entretien
Entretien de la terrasse avec nettoyage et vérification des joints.
Quantité: 1 terrasse (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - terrasse bien entretenue

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 200 €(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 2000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 800€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain (8 m²): 800€ × 8m² = 6400€ + Vérification plomberie: 1000€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:3 900€
    Peinture 5 chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ + Peinture plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ + Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ + Main d'œuvre: 300€
  • Terrasse:300€
    Entretien terrasse: 20 m² × 10€/m² = 200€ + Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 922 €/an
Calcul : 3 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 132 €/an
Base de calcul : Emprunt de 606 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 122 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 146 €
Revenus locatifs : +36 922 €
Charges déductibles : -66 146 €
Résultat foncier Année 1 : -29 223 €(Déficit de 29 223 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 523 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 946 €/an
Revenus locatifs : +36 922 €
Charges déductibles : -26 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 977 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18523.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 525 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 341 250 €(65% de 525 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 409 €/an
Calcul : 341 250 € × 3,636% = 12 409 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 922 €66 165 €21 152 €-29 243 €10 700 €18 543 €18 543 €
237 661 €26 414 €20 600 €11 247 €--7 296 €
338 414 €25 842 €20 028 €12 572 €---
439 182 €25 250 €19 436 €13 933 €---
539 966 €24 636 €18 822 €15 330 €---
640 765 €24 001 €18 187 €16 764 €---
741 581 €23 343 €17 529 €18 238 €---
842 412 €22 661 €16 847 €19 751 €---
943 260 €21 954 €16 140 €21 306 €---
1044 126 €21 223 €15 409 €22 903 €---
1145 008 €20 465 €14 651 €24 543 €---
1245 908 €19 680 €13 866 €26 229 €---
1346 826 €18 866 €13 052 €27 960 €---
1447 763 €18 024 €12 210 €29 739 €---
1548 718 €17 151 €11 337 €31 567 €---
1649 693 €16 247 €10 433 €33 445 €---
1750 686 €15 311 €9 497 €35 376 €---
1851 700 €14 341 €8 527 €37 359 €---
1952 734 €13 336 €7 522 €39 398 €---
2053 789 €12 295 €6 481 €41 494 €---
2154 865 €11 217 €5 403 €43 648 €---
2255 962 €10 100 €4 286 €45 862 €---
2357 081 €8 943 €3 129 €48 138 €---
2458 223 €7 744 €1 931 €50 478 €---
2559 387 €6 503 €689 €52 884 €---
TOTAL1 182 633 €491 711 €307 163 €690 922 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 690 922 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 754 €-3 210 €+10 964 €
2+7 754 €0 €+7 754 €
3+7 754 €+1 583 €+6 171 €
4+7 754 €+4 180 €+3 574 €
5+7 754 €+4 599 €+3 155 €
6+7 754 €+5 029 €+2 725 €
7+7 754 €+5 471 €+2 283 €
8+7 754 €+5 925 €+1 829 €
9+7 754 €+6 392 €+1 362 €
10+7 754 €+6 871 €+883 €
11+7 754 €+7 363 €+391 €
12+7 754 €+7 869 €-115 €
13+7 754 €+8 388 €-634 €
14+7 754 €+8 922 €-1 168 €
15+7 754 €+9 470 €-1 716 €
16+7 754 €+10 034 €-2 280 €
17+7 754 €+10 613 €-2 859 €
18+7 754 €+11 208 €-3 454 €
19+7 754 €+11 819 €-4 065 €
20+7 754 €+12 448 €-4 694 €
21+7 754 €+13 094 €-5 340 €
22+7 754 €+13 759 €-6 005 €
23+7 754 €+14 441 €-6 687 €
24+7 754 €+15 143 €-7 389 €
25+7 754 €+15 865 €-8 111 €
Total+193 850 €+207 276 €+-13 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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