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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVendôme (41)
Surface88.2m²
Coût Total161 780€
Loyer Annuel9 695€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-459€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 88.2 m²
Prix au m² : 1 235,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 11 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Belle vue, Exposition est, Interphone

Appartement duplex situé en Hyper-Centre de Vendôme, d'environ 88m², au 5ème étage avec ascenseur, au coeur d'une résidence sécurisée. Composé : d'une entrée, d'une cuisine, salle à manger, salon, chambre, une salle d'eau, wc. A l'étage : une grande pièce pouvant faire office d'une seconde chambre ou un bureau, une cave et une terrasse avec vue dégagée d'environ 11m². Double vitrage, Interphone, bien en Copropriété. Place de parking extérieur. A proximité des commerces. Appartement à rafraîchir. Charges environ 338€ mensuels comprenant chauffage, eau chaude, entretien copropriété.. Pour des informations supplémentaires, contacter CBLOT , Agence ACBI Les informations sur les risques auxquels est exposé ce bien sont disponibles sur le site:

Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.795035, 1.068201
Total : 161 780€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 44 060€
Valeur du bien : 153 060€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.2m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9695€/an
Fourchette totale : 640€ - 1020€/mois
Fourchette annuelle : 7677€ - 12243€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 801,64 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 905 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-49 905€ (-31.4%)
Marge achat-revente :-2 875€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :801,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 848,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 597,48€
Coût de l'assurance :14 155,75€
Taxe foncière : 969,52€/an
Soit par mois : 80,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 807,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-459,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88.2 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés, parquet en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 060 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 695 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 082 €
Revenus locatifs : +9 695 €
Charges déductibles : -55 082 €
Résultat foncier Année 1 : -45 387 €(Déficit de 45 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 022 €/an
Revenus locatifs : +9 695 €
Charges déductibles : -11 022 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 327 €/an(Déficit de 1 327 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23987.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 695 €55 088 €5 436 €-45 392 €21 400 €23 992 €23 992 €
29 889 €10 883 €5 291 €-994 €994 €-23 992 €
310 087 €10 734 €5 142 €-647 €647 €-23 992 €
410 289 €10 579 €4 988 €-291 €291 €-23 992 €
510 494 €10 420 €4 828 €75 €--23 918 €
610 704 €10 254 €4 663 €450 €--23 468 €
710 918 €10 083 €4 492 €835 €--22 632 €
811 137 €9 906 €4 315 €1 230 €--21 402 €
911 359 €9 723 €4 132 €1 636 €--19 766 €
1011 587 €9 534 €3 942 €2 053 €--17 713 €
1111 818 €9 338 €3 746 €2 480 €--15 233 €
1212 055 €9 135 €3 544 €2 919 €---
1312 296 €8 926 €3 334 €3 370 €---
1412 542 €8 709 €3 117 €3 833 €---
1512 793 €8 484 €2 893 €4 308 €---
1613 048 €8 252 €2 660 €4 796 €---
1713 309 €8 012 €2 420 €5 297 €---
1813 576 €7 763 €2 172 €5 812 €---
1913 847 €7 506 €1 915 €6 341 €---
2014 124 €7 240 €1 649 €6 884 €---
2114 407 €6 965 €1 374 €7 441 €---
2214 695 €6 681 €1 089 €8 014 €---
2314 989 €6 386 €795 €8 602 €---
2415 288 €6 082 €490 €9 207 €---
2515 594 €5 767 €175 €9 828 €---
TOTAL310 540 €262 451 €78 597 €48 089 €23 332 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 000 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 089 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 695 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036 €-6 420 €+8 456 €
2+2 036 €-298 €+2 334 €
3+2 036 €-194 €+2 230 €
4+2 036 €-87 €+2 123 €
5+2 036 €0 €+2 036 €
6+2 036 €0 €+2 036 €
7+2 036 €0 €+2 036 €
8+2 036 €0 €+2 036 €
9+2 036 €0 €+2 036 €
10+2 036 €0 €+2 036 €
11+2 036 €0 €+2 036 €
12+2 036 €+876 €+1 160 €
13+2 036 €+1 011 €+1 025 €
14+2 036 €+1 150 €+886 €
15+2 036 €+1 292 €+744 €
16+2 036 €+1 439 €+597 €
17+2 036 €+1 589 €+447 €
18+2 036 €+1 744 €+292 €
19+2 036 €+1 902 €+134 €
20+2 036 €+2 065 €-29 €
21+2 036 €+2 232 €-196 €
22+2 036 €+2 404 €-368 €
23+2 036 €+2 581 €-545 €
24+2 036 €+2 762 €-726 €
25+2 036 €+2 948 €-912 €
Total+50 900 €+18 996 €+31 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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