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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBessancourt (95)
Surface268m²
Coût Total489 780€
Loyer Annuel51 675€
Rentabilité10.55%
Cashflow/mois+1 353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 409 500 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 527,99 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud

Immobilier.notaires® et l'office notarial SCP Arnaud DELAPORTE, Jean-Yves LAMEYSE et Laurent RIGAUD, notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - BESSANCOURT (95550)


Idéalement située au calme d'une impasse et à proximité de toutes les commodités, cette maison individuelle familiale d'une surface habitable d'environ 109m2 vous ouvre ses portes. Construite sans mitoyenneté en 1988, en R + 1 + Combles aménageables et édifiée sur un terrain de 268m2, elle a été récemment rénovée et parfaitement entretenue depuis. Baignée de lumière, spacieuse et fonctionnelle, elle comprend au rez-de-chaussée : une entrée, un WC, un séjour-salle à manger, une cuisine avec un cellier/buanderie, un garage et une terrasse exposée sud. L'étage propose un palier, un WC, une salle d'eau et quatre chambres dont une mansardée avec un dressing. Venez découvrir son jardin intimiste sans vis-à-vis et le bon vivre de cette placette accueillante, située en bordure d'un parc arboré et équipé d'insfrastructures pour le bonheur des plus petits comme des plus grands.

Côté équipement, vous y trouverez un système de climatisation par pompe à chaleur réversible dans toutes les chambres pour un confort d'été optimal, une vaste cuisine américaine aménagée et équipée, des prises de recharge pour voiture électrique.


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SCP Arnaud DELAPORTE, Jean-Yves LAMEYSE et Laurent RIGAUD, notaires associés - Notaires à Herblay - N° SIRET : 37807310000018


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Ville : Bessancourt
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95550
Coordonnées : 49.038811, 2.195978
Total : 489 780€
Prix d'acquisition : 409 500€
Travaux : 47 520€
Valeur du bien : 457 020€
Frais de notaire : 32 760€
Coût estimé : 32 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 16.07€/m²/mois
Fourchette : 12.49€ - 20.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 4306€/mois
Loyer annuel estimé : 51675€/an
Fourchette totale : 3348€ - 5539€/mois
Fourchette annuelle : 40172€ - 66473€/an
Rentabilité brute :10.55%
Fourchette de rentabilité :8.20% - 13.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 112,65 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 102 189 €
Prix d'achat :409 500 €
Décote à l'achat :-692 689€ (-62.8%)
Marge achat-revente :612 409€ (55.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :489 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 399,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :122,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 522,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :230 140,13€
Coût de l'assurance :36 733,50€
Taxe foncière : 5 167,55€/an
Soit par mois : 430,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 306,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 952,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 353,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 520 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 720€
    Isolation combles: 268 m² × 40€/m² = 10720€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (pose comprise)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1600€/fenêtre = 8000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessancourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 675 €/an
Calcul : 4 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 954 €/an
Base de calcul : Emprunt de 489 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 469 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 111 €
Revenus locatifs : +51 675 €
Charges déductibles : -70 111 €
Résultat foncier Année 1 : -18 436 €(Déficit de 18 436 €)
Imputable sur revenu global : 18 436 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 591 €/an
Revenus locatifs : +51 675 €
Charges déductibles : -22 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 084 €/an
Prix d'achat du bien : 409 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 175 €(65% de 409 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 679 €/an
Calcul : 266 175 € × 3,636% = 9 679 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 675 €70 127 €15 970 €-18 451 €18 451 €--
252 709 €22 177 €15 540 €30 532 €---
353 763 €21 733 €15 096 €32 030 €---
454 838 €21 274 €14 637 €33 565 €---
555 935 €20 799 €14 163 €35 136 €---
657 054 €20 309 €13 672 €36 745 €---
758 195 €19 802 €13 166 €38 393 €---
859 359 €19 279 €12 642 €40 080 €---
960 546 €18 737 €12 101 €41 809 €---
1061 757 €18 178 €11 541 €43 579 €---
1162 992 €17 600 €10 963 €45 392 €---
1264 252 €17 002 €10 366 €47 250 €---
1365 537 €16 385 €9 748 €49 152 €---
1466 848 €15 747 €9 110 €51 101 €---
1568 185 €15 087 €8 450 €53 098 €---
1669 548 €14 405 €7 769 €55 143 €---
1770 939 €13 701 €7 064 €57 238 €---
1872 358 €12 973 €6 336 €59 385 €---
1973 805 €12 220 €5 583 €61 585 €---
2075 281 €11 443 €4 806 €63 839 €---
2176 787 €10 639 €4 002 €66 148 €---
2278 323 €9 808 €3 171 €68 515 €---
2379 889 €8 949 €2 313 €70 940 €---
2481 487 €8 062 €1 425 €73 425 €---
2583 117 €7 145 €508 €75 972 €---
TOTAL1 655 181 €443 582 €230 140 €1 211 599 €18 451 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 535 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 211 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 852 €-5 535 €+16 387 €
2+10 852 €+9 160 €+1 692 €
3+10 852 €+9 609 €+1 243 €
4+10 852 €+10 069 €+783 €
5+10 852 €+10 541 €+311 €
6+10 852 €+11 023 €-171 €
7+10 852 €+11 518 €-666 €
8+10 852 €+12 024 €-1 172 €
9+10 852 €+12 543 €-1 691 €
10+10 852 €+13 074 €-2 222 €
11+10 852 €+13 618 €-2 766 €
12+10 852 €+14 175 €-3 323 €
13+10 852 €+14 746 €-3 894 €
14+10 852 €+15 330 €-4 478 €
15+10 852 €+15 929 €-5 077 €
16+10 852 €+16 543 €-5 691 €
17+10 852 €+17 172 €-6 320 €
18+10 852 €+17 816 €-6 964 €
19+10 852 €+18 476 €-7 624 €
20+10 852 €+19 152 €-8 300 €
21+10 852 €+19 844 €-8 992 €
22+10 852 €+20 554 €-9 702 €
23+10 852 €+21 282 €-10 430 €
24+10 852 €+22 027 €-11 175 €
25+10 852 €+22 791 €-11 939 €
Total+271 300 €+363 480 €+-92 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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