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Appartement à vendre

VilleRiez (04)
Surface66.6m²
Coût Total130 316€
Loyer Annuel7 123€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 200 €
Surface : 66.6 m²
Prix au m² : 1 129,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Kitchenette, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Non meublé

Votre agence Orpi vous présente , ce bel appartement comprenant hall d' entrée salon, coin cuisine, deux belles chambres , une salle d' eau, une cave en sous-sol et offre un fort potentiel d'agencement. Appartement nécessitant quelques rénovations pour révéler tout son charme, situé au premier étage d'un immeuble calme. Prix demandé : 75 200 EUR. Opportunité rare pour investisseur ou primo-accédant. Contactez-nous pour visiter et concrétiser votre projet. Référence agence : 885

Ville : Riez
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04500
Coordonnées : 43.829170, 6.051850
Total : 130 316€
Prix d'acquisition : 75 200€
Travaux : 49 100€
Valeur du bien : 124 300€
Frais de notaire : 6 016€
Coût estimé : 6 016€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.6m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7123€/an
Fourchette totale : 469€ - 752€/mois
Fourchette annuelle : 5625€ - 9019€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 516,09 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :100 972 €
Prix d'achat :75 200 €
Décote à l'achat :-25 772€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-29 344€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 316€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 612,60€
Coût de l'assurance :11 402,65€
Taxe foncière : 712,28€/an
Soit par mois : 59,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 4,33€/mois
Soit par an : 52,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 593,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, peu d'usure visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 100 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Riez (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 316 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 52 €/an
Calcul : 4 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 527 €
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -54 527 €
Résultat foncier Année 1 : -47 404 €(Déficit de 47 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 427 €/an
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -5 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26003.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 880 €(65% de 75 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 777 €/an
Calcul : 48 880 € × 3,636% = 1 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 123 €54 531 €4 210 €-47 408 €21 400 €26 008 €26 008 €
27 265 €5 317 €4 097 €1 948 €--24 060 €
37 411 €5 199 €3 979 €2 211 €--21 848 €
47 559 €5 078 €3 858 €2 481 €--19 368 €
57 710 €4 952 €3 732 €2 757 €--16 610 €
67 864 €4 823 €3 602 €3 041 €--13 569 €
78 021 €4 689 €3 469 €3 332 €--10 236 €
88 182 €4 551 €3 330 €3 631 €--6 605 €
98 345 €4 408 €3 187 €3 938 €--2 667 €
108 512 €4 260 €3 039 €4 253 €---
118 683 €4 107 €2 887 €4 575 €---
128 856 €3 950 €2 729 €4 907 €---
139 033 €3 787 €2 566 €5 247 €---
149 214 €3 618 €2 398 €5 596 €---
159 398 €3 444 €2 224 €5 954 €---
169 586 €3 265 €2 044 €6 322 €---
179 778 €3 079 €1 859 €6 699 €---
189 974 €2 887 €1 667 €7 086 €---
1910 173 €2 689 €1 469 €7 484 €---
2010 377 €2 484 €1 264 €7 892 €---
2110 584 €2 273 €1 052 €8 311 €---
2210 796 €2 054 €834 €8 742 €---
2311 012 €1 828 €608 €9 183 €---
2411 232 €1 595 €375 €9 637 €---
2511 457 €1 354 €134 €10 103 €---
TOTAL228 145 €140 222 €60 613 €87 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €0 €+1 496 €
4+1 496 €0 €+1 496 €
5+1 496 €0 €+1 496 €
6+1 496 €0 €+1 496 €
7+1 496 €0 €+1 496 €
8+1 496 €0 €+1 496 €
9+1 496 €0 €+1 496 €
10+1 496 €+476 €+1 020 €
11+1 496 €+1 373 €+123 €
12+1 496 €+1 472 €+24 €
13+1 496 €+1 574 €-78 €
14+1 496 €+1 679 €-183 €
15+1 496 €+1 786 €-290 €
16+1 496 €+1 896 €-400 €
17+1 496 €+2 010 €-514 €
18+1 496 €+2 126 €-630 €
19+1 496 €+2 245 €-749 €
20+1 496 €+2 368 €-872 €
21+1 496 €+2 493 €-997 €
22+1 496 €+2 622 €-1 126 €
23+1 496 €+2 755 €-1 259 €
24+1 496 €+2 891 €-1 395 €
25+1 496 €+3 031 €-1 535 €
Total+37 400 €+26 377 €+11 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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