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Achat : Appartement Saumur (49400)

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface165m²
Coût Total245 923€
Loyer Annuel17 335€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 980 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 212 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A Vendre en plein coeur de Saint Hilaire Saint Florent, cet immeuble ancien en tuffeau offre une rare opportunité d'investissement. Sur environ 165 m² habitables et implanté sur une parcelle de 710 m², il se compose de quatre appartements de type 2, dont trois actuellement libres, chacun équipé d'une kitchenette. L'ensemble comprend également deux garages, deux box de rangement, deux caves ainsi que quatre petits jardinets privatifs qui apportent un vrai confort aux occupants.

Son emplacement central, la configuration du bâti et la disponibilité immédiate de plusieurs logements en font un bien particulièrement intéressant pour un projet locatif, avec un potentiel de rentabilité solide et une mise en location facilitée.

Taxe foncière 2025 : 1563€ Loyer de l'appartement actuellement loué : 380€/mois

Notre avis ? "Un immeuble de caractère, fonctionnel et idéalement situé, prêt à accueillir un nouvel investisseur souhaitant sécuriser un patrimoine durable."

DPE : E (321) Ges : C (12) Ref : 37198 honoraires à charge Acquéreur

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.260300, -0.080590
Total : 245 923€
Prix d'acquisition : 199 980€
Travaux : 29 945€
Valeur du bien : 229 925€
Frais de notaire : 15 998€
Coût estimé : 15 998€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1445€/mois
Loyer annuel estimé : 17335€/an
Fourchette totale : 1119€ - 1864€/mois
Fourchette annuelle : 13432€ - 22372€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 802,78 €/m²
Basé sur :244 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 459 €
Prix d'achat :199 980 €
Décote à l'achat :-97 479€ (-32.8%)
Marge achat-revente :51 536€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 923€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,68€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 270,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 383,75€
Coût de l'assurance :20 903,46€
Taxe foncière : 1 563,00€/an
Soit par mois : 130,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 444,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état correct, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et du plafond du salon.
Quantité: 30 m² (estimation basée sur surface)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 165 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: 165 m²
Raison: Assurer la conformité des installations de plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 945 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:360€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 30€/m² = 360€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (douche et lavabo): 5 m² × 800€/m² = 4000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:1 485€
    Mise à jour plomberie: 165 m² × 9€/m² = 1485€, Main d'œuvre: 15€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 445 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Calcul : 1 445 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 923 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 836 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 563 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 945 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 282 €
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -40 282 €
Résultat foncier Année 1 : -22 947 €(Déficit de 22 947 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 547 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 337 €/an
Revenus locatifs : +17 335 €
Charges déductibles : -10 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1546.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 980 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 987 €(65% de 199 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 129 987 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 335 €40 289 €7 945 €-22 954 €21 400 €1 554 €1 554 €
217 682 €10 130 €7 731 €7 552 €---
318 035 €9 908 €7 509 €8 127 €---
418 396 €9 679 €7 280 €8 717 €---
518 764 €9 442 €7 043 €9 322 €---
619 139 €9 197 €6 798 €9 942 €---
719 522 €8 945 €6 546 €10 577 €---
819 913 €8 684 €6 284 €11 229 €---
920 311 €8 414 €6 015 €11 897 €---
1020 717 €8 135 €5 736 €12 582 €---
1121 131 €7 847 €5 448 €13 284 €---
1221 554 €7 549 €5 150 €14 004 €---
1321 985 €7 242 €4 843 €14 743 €---
1422 425 €6 924 €4 525 €15 500 €---
1522 873 €6 596 €4 197 €16 277 €---
1623 331 €6 257 €3 858 €17 074 €---
1723 797 €5 907 €3 508 €17 891 €---
1824 273 €5 545 €3 146 €18 728 €---
1924 759 €5 171 €2 772 €19 588 €---
2025 254 €4 784 €2 385 €20 470 €---
2125 759 €4 385 €1 986 €21 374 €---
2226 274 €3 973 €1 574 €22 301 €---
2326 800 €3 546 €1 147 €23 253 €---
2427 336 €3 106 €707 €24 229 €---
2527 882 €2 651 €252 €25 231 €---
TOTAL555 246 €204 307 €114 384 €350 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640 €-6 420 €+10 060 €
2+3 640 €+1 799 €+1 841 €
3+3 640 €+2 438 €+1 202 €
4+3 640 €+2 615 €+1 025 €
5+3 640 €+2 797 €+843 €
6+3 640 €+2 983 €+657 €
7+3 640 €+3 173 €+467 €
8+3 640 €+3 369 €+271 €
9+3 640 €+3 569 €+71 €
10+3 640 €+3 775 €-135 €
11+3 640 €+3 985 €-345 €
12+3 640 €+4 201 €-561 €
13+3 640 €+4 423 €-783 €
14+3 640 €+4 650 €-1 010 €
15+3 640 €+4 883 €-1 243 €
16+3 640 €+5 122 €-1 482 €
17+3 640 €+5 367 €-1 727 €
18+3 640 €+5 619 €-1 979 €
19+3 640 €+5 876 €-2 236 €
20+3 640 €+6 141 €-2 501 €
21+3 640 €+6 412 €-2 772 €
22+3 640 €+6 690 €-3 050 €
23+3 640 €+6 976 €-3 336 €
24+3 640 €+7 269 €-3 629 €
25+3 640 €+7 569 €-3 929 €
Total+91 000 €+105 282 €+-14 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 178 jours
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