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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface172m²
Coût Total272 660€
Loyer Annuel22 314€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 500 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 061,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, Salon (total 39 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Terrasse, calme

À seulement 5 minutes de Montauban(82) , au coeur du charmant village de Lamothe-Capdeville, venez découvrir cette maison pleine de potentiel d'environ 170 m² , avec son jardin intime et à deux pas des commerces à pied. Elle offre de beaux volumes avec un salon chaleureux d'environ 40 m², une salle à manger , et une cuisine indépendante donnant sur le jardin , un vrai plus pour profiter des beaux jours. À l'étage, vous trouverez trois grandes chambres lumineuses, idéales pour accueillir toute la famille ou aménager selon vos besoins. À l'extérieur, vous profitez d'un jardin clôturé et arboré avec une terrasse, parfait pour les repas en plein air, les jeux d'enfants ou simplement pour vous détendre en toute tranquillité. Et pour plus de confort au quotidien, il est possible de stationner sur la parcelle. Une maison à visiter sans tarder si vous cherchez un bien avec du caractère, à personnaliser , avec quelques travaux et ,à seulement quelques minutes de toutes les commodités de Montauban !

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.031145, 1.354543
Total : 272 660€
Prix d'acquisition : 182 500€
Travaux : 75 560€
Valeur du bien : 258 060€
Frais de notaire : 14 600€
Coût estimé : 14 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.75€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1859€/mois
Loyer annuel estimé : 22314€/an
Fourchette totale : 1505€ - 2297€/mois
Fourchette annuelle : 18062€ - 27566€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 243,37 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :385 860 €
Prix d'achat :182 500 €
Décote à l'achat :-203 360€ (-52.7%)
Marge achat-revente :113 200€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 365,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 444,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 840,07€
Coût de l'assurance :23 857,75€
Taxe foncière : 2 231,36€/an
Soit par mois : 185,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 859,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 630,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :228,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 21 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 560 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:8 600€
    Isolation toiture/combles: 172 m² × 50€/m² = 8600€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre: 400€ = 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:4 860€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement sol salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 314 €/an
Calcul : 1 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 660 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 954 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 169 €
Revenus locatifs : +22 314 €
Charges déductibles : -88 169 €
Résultat foncier Année 1 : -65 856 €(Déficit de 65 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 609 €/an
Revenus locatifs : +22 314 €
Charges déductibles : -12 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 704 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44455.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 625 €(65% de 182 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 314 €/an
Calcul : 118 625 € × 3,636% = 4 314 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 314 €88 178 €9 432 €-65 864 €21 400 €44 464 €44 464 €
222 760 €12 371 €9 185 €10 389 €--34 076 €
323 215 €12 115 €8 929 €11 100 €--22 976 €
423 679 €11 850 €8 664 €11 829 €--11 146 €
524 153 €11 576 €8 390 €12 577 €---
624 636 €11 291 €8 106 €13 345 €---
725 129 €10 997 €7 811 €14 132 €---
825 631 €10 692 €7 507 €14 939 €---
926 144 €10 377 €7 191 €15 767 €---
1026 667 €10 050 €6 864 €16 617 €---
1127 200 €9 712 €6 526 €17 489 €---
1227 744 €9 361 €6 175 €18 383 €---
1328 299 €8 998 €5 812 €19 301 €---
1428 865 €8 622 €5 437 €20 243 €---
1529 442 €8 233 €5 047 €21 209 €---
1630 031 €7 830 €4 644 €22 201 €---
1730 632 €7 413 €4 227 €23 219 €---
1831 244 €6 980 €3 795 €24 264 €---
1931 869 €6 533 €3 347 €25 337 €---
2032 507 €6 069 €2 883 €26 438 €---
2133 157 €5 589 €2 403 €27 568 €---
2233 820 €5 092 €1 906 €28 728 €---
2334 496 €4 577 €1 392 €29 919 €---
2435 186 €4 044 €858 €31 142 €---
2535 890 €3 492 €306 €32 398 €---
TOTAL714 710 €292 042 €136 840 €422 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 686 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 686 €-6 420 €+11 106 €
2+4 686 €0 €+4 686 €
3+4 686 €0 €+4 686 €
4+4 686 €0 €+4 686 €
5+4 686 €+429 €+4 257 €
6+4 686 €+4 003 €+683 €
7+4 686 €+4 239 €+447 €
8+4 686 €+4 482 €+204 €
9+4 686 €+4 730 €-44 €
10+4 686 €+4 985 €-299 €
11+4 686 €+5 247 €-561 €
12+4 686 €+5 515 €-829 €
13+4 686 €+5 790 €-1 104 €
14+4 686 €+6 073 €-1 387 €
15+4 686 €+6 363 €-1 677 €
16+4 686 €+6 660 €-1 974 €
17+4 686 €+6 966 €-2 280 €
18+4 686 €+7 279 €-2 593 €
19+4 686 €+7 601 €-2 915 €
20+4 686 €+7 931 €-3 245 €
21+4 686 €+8 270 €-3 584 €
22+4 686 €+8 618 €-3 932 €
23+4 686 €+8 976 €-4 290 €
24+4 686 €+9 343 €-4 657 €
25+4 686 €+9 719 €-5 033 €
Total+117 150 €+126 800 €+-9 650 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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