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Achat maison

Bien expiré
VilleAumont-Aubrac (48)
Surface270m²
Coût Total237 846€
Loyer Annuel21 728€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+538€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 629,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 270 m², 7 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Parking, Terrain de 442 m²

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS Dominique DELHAL et Aurélie BONHOMME-ROMIEU vous proposent : Maison / villa à vendre - AUMONT AUBRAC (48130)


A VENDRE CORPS DE FERME A LASBROS

L'Office Notarial de Saint Chély d'Apcher, son service Négociation-Gestion, vous propose à Lasbros :  

Un corps de ferme de 80 m² habitable avec 188.m² d'annexes grange et étable.

En rez de jardin la partie habitation, qui se compose de la pièce de vie avec un insert à bois dans le Cantou, cuisine et salle d'eau.

Vous accèderez à l'étage par un très bel escalier. Vous y trouverez 2 chambres et wc.

Au dessus, le grenier qui pourrait être finit d'emménager. 

Les équipements : 

  • Menuiseries double vitrages bois.
  • Chauffage électrique et insert à bois
  • Charpente bonne et Lauze en bon état Taxe foncière 381 Euros. 

A coté, l'étable et la grange de 80 m² au sol.

Charpente très propre et ardoise révisée. 

En sus un jardin de 215 m² sur l'avant.

Ce bien est sur la Route de l'Aubrac et du Chemin de Compostelle GR65 !!  

Il serait idéal pour une activité de gites ou pour accueillir une famille.

La nature préservée et les grands espaces de cette région vous ravirons et vous offrirons une multitude d'activités.

Ce bien est à vendre en exclusivité par l'office notarial. Toute proposition sera étudiée. N'hésitez pas à contacter notre Service Négociation    


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude SELAS Dominique DELHAL et Aurélie BONHOMME-ROMIEU - Notaires à Saint-Chély-d'Apcher - N° SIRET : 39063560500020


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Ville : Aumont-Aubrac
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48130
Coordonnées : 44.727750, 3.247490
Total : 237 846€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 54 246€
Valeur du bien : 224 246€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1811€/mois
Loyer annuel estimé : 21728€/an
Fourchette totale : 1406€ - 2333€/mois
Fourchette annuelle : 16866€ - 27991€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 846€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 171,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :69,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 241,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 653,51€
Coût de l'assurance :20 811,52€
Taxe foncière : 381,00€/an
Soit par mois : 31,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 810,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 272,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :537,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 722 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 270 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles double vitrage performants.
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 270 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes et rafraîchissement.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique, gain de 10-30 points sur échelle DPE.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux.
Quantité: 1 système
Raison: Améliore la qualité de l'air intérieur et l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 246 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 326€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13326€ = 13326€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 720€
    Isolation toiture/combles: 270 m² × 36€/m² = 9720€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Ventilation:4 500€
    VMC double flux: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aumont-Aubrac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 746€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 811 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 728 €/an
Calcul : 1 811 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 866 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 846 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 381 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 246 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 325 €
Revenus locatifs : +21 728 €
Charges déductibles : -63 325 €
Résultat foncier Année 1 : -41 597 €(Déficit de 41 597 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 197 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 079 €/an
Revenus locatifs : +21 728 €
Charges déductibles : -9 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 649 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20197.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 728 €63 333 €7 873 €-41 605 €21 400 €20 205 €20 205 €
222 163 €8 876 €7 663 €13 286 €--6 919 €
322 606 €8 659 €7 445 €13 947 €---
423 058 €8 434 €7 220 €14 624 €---
523 519 €8 201 €6 988 €15 318 €---
623 989 €7 961 €6 747 €16 029 €---
724 469 €7 712 €6 498 €16 758 €---
824 959 €7 454 €6 241 €17 504 €---
925 458 €7 188 €5 975 €18 269 €---
1025 967 €6 913 €5 700 €19 054 €---
1126 486 €6 629 €5 416 €19 857 €---
1227 016 €6 335 €5 122 €20 681 €---
1327 556 €6 031 €4 817 €21 525 €---
1428 107 €5 716 €4 503 €22 391 €---
1528 670 €5 391 €4 178 €23 278 €---
1629 243 €5 055 €3 842 €24 188 €---
1729 828 €4 708 €3 494 €25 120 €---
1830 424 €4 348 €3 135 €26 076 €---
1931 033 €3 976 €2 763 €27 056 €---
2031 654 €3 592 €2 379 €28 061 €---
2132 287 €3 195 €1 981 €29 092 €---
2232 932 €2 784 €1 570 €30 149 €---
2333 591 €2 359 €1 145 €31 232 €---
2434 263 €1 920 €706 €32 343 €---
2534 948 €1 465 €252 €33 483 €---
TOTAL695 954 €198 236 €113 654 €497 718 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 497 718 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 563 €-6 420 €+10 983 €
2+4 563 €0 €+4 563 €
3+4 563 €+2 108 €+2 455 €
4+4 563 €+4 387 €+176 €
5+4 563 €+4 595 €-32 €
6+4 563 €+4 809 €-246 €
7+4 563 €+5 027 €-464 €
8+4 563 €+5 251 €-688 €
9+4 563 €+5 481 €-918 €
10+4 563 €+5 716 €-1 153 €
11+4 563 €+5 957 €-1 394 €
12+4 563 €+6 204 €-1 641 €
13+4 563 €+6 458 €-1 895 €
14+4 563 €+6 717 €-2 154 €
15+4 563 €+6 983 €-2 420 €
16+4 563 €+7 256 €-2 693 €
17+4 563 €+7 536 €-2 973 €
18+4 563 €+7 823 €-3 260 €
19+4 563 €+8 117 €-3 554 €
20+4 563 €+8 418 €-3 855 €
21+4 563 €+8 728 €-4 165 €
22+4 563 €+9 045 €-4 482 €
23+4 563 €+9 370 €-4 807 €
24+4 563 €+9 703 €-5 140 €
25+4 563 €+10 045 €-5 482 €
Total+114 075 €+149 315 €+-35 240 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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