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Maison 3 pièces 99 m²

VilleVigeant (86)
Surface99m²
Coût Total139 730€
Loyer Annuel6 694€
Rentabilité4.79%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 818,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 99 m²

Eric vous propose en cette maison avec sous-sol d'env.98m² comprenant entrée, cuisine, séjour, dégagement, deux chambres avec placards, salle de bain et douche, toilettes. Au sous-sol, une pièce aménagée avec douche et cabinet de toilettes, buanderie, atelier, double garage. Jardin clos. Le plus: Double vitrage PVC, proche l'Isle Jourdain, pas de mitoyenneté, à rafraichir. travaux à prévoir: assainissement Visite virtuelle sur demande ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Visite virtuelle sur demande

Surface : 99 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/12/2023

Consommation énergie primaire : 392 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 310 € et 3 170 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vigeant
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86150
Coordonnées : 46.183033, 0.629795
Total : 139 730€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 133 250€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6694€/an
Fourchette totale : 423€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 5071€ - 8835€/an
Rentabilité brute :4.79%
Fourchette de rentabilité :3.63% - 6.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :696,33 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :68 936 €
Prix d'achat :81 000 €
Décote à l'achat :+12 064€ (+17.5%)
Marge achat-revente :-70 794€ (-102.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 740,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 126,39€
Coût de l'assurance :12 226,38€
Taxe foncière : 669,35€/an
Soit par mois : 55,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-238,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 950€
    Isolation combles: 99 m² × 50€/m² = 4950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (fourniture et pose incluses)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture et pose incluses)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (fourniture et pose incluses)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vigeant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 730 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 489 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 238 €
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -58 238 €
Résultat foncier Année 1 : -51 544 €(Déficit de 51 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 988 €/an
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -5 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30144.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 694 €58 242 €4 834 €-51 549 €21 400 €30 149 €30 149 €
26 827 €5 866 €4 707 €962 €--29 187 €
36 964 €5 734 €4 576 €1 230 €--27 957 €
47 103 €5 599 €4 440 €1 505 €--26 453 €
57 245 €5 458 €4 300 €1 787 €--24 665 €
67 390 €5 312 €4 154 €2 078 €--22 588 €
77 538 €5 162 €4 003 €2 376 €--20 211 €
87 689 €5 005 €3 847 €2 683 €--17 528 €
97 843 €4 844 €3 685 €2 999 €--14 529 €
107 999 €4 676 €3 518 €3 323 €--11 206 €
118 159 €4 503 €3 344 €3 657 €--7 549 €
128 323 €4 323 €3 165 €3 999 €---
138 489 €4 137 €2 979 €4 352 €---
148 659 €3 944 €2 786 €4 714 €---
158 832 €3 745 €2 587 €5 087 €---
169 009 €3 538 €2 380 €5 470 €---
179 189 €3 325 €2 166 €5 864 €---
189 373 €3 103 €1 945 €6 270 €---
199 560 €2 874 €1 715 €6 686 €---
209 751 €2 636 €1 478 €7 115 €---
219 946 €2 390 €1 232 €7 556 €---
2210 145 €2 135 €977 €8 010 €---
2310 348 €1 872 €713 €8 477 €---
2410 555 €1 598 €440 €8 957 €---
2510 766 €1 315 €157 €9 451 €---
TOTAL214 395 €151 337 €70 126 €63 059 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 420 €+7 826 €
2+1 406 €0 €+1 406 €
3+1 406 €0 €+1 406 €
4+1 406 €0 €+1 406 €
5+1 406 €0 €+1 406 €
6+1 406 €0 €+1 406 €
7+1 406 €0 €+1 406 €
8+1 406 €0 €+1 406 €
9+1 406 €0 €+1 406 €
10+1 406 €0 €+1 406 €
11+1 406 €0 €+1 406 €
12+1 406 €+1 200 €+206 €
13+1 406 €+1 306 €+100 €
14+1 406 €+1 414 €-8 €
15+1 406 €+1 526 €-120 €
16+1 406 €+1 641 €-235 €
17+1 406 €+1 759 €-353 €
18+1 406 €+1 881 €-475 €
19+1 406 €+2 006 €-600 €
20+1 406 €+2 135 €-729 €
21+1 406 €+2 267 €-861 €
22+1 406 €+2 403 €-997 €
23+1 406 €+2 543 €-1 137 €
24+1 406 €+2 687 €-1 281 €
25+1 406 €+2 835 €-1 429 €
Total+35 150 €+21 182 €+13 968 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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