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Appartement - 2 pièce(s) - 44 m²

Bien expiré
VilleSoleilhas (04)
Surface44
Coût Total82 520
Loyer Annuel5 835
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 568,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR176064 : Beau 2 pieces avec mezzanine Un petit cocon à Soleilhas ? parfait pied-à-terre en montagne Situé au 3? étage (sans ascenseur) d?une maison de village typique, cet appartement de 50 m² (hors mezzanine non comprise dans la loi Carrez) est un véritable coup de c?ur, malgré des parties communes à rén over entièrement. Dès l?entrée, on découvre un séjour chaleureux avec cuisine ouverte de 28 m², idéal pour partager de bons repas entre amis. Une chambre confortable, une salle de douche, ainsi qu?une mezzanine viennent compléter l?ensemble ? parfaite pour loger les enfants ou créer un espace de détente. Le tout dans le charmant village de Soleilhas, au calme, à l?air pur et aux paysages typiques de l?arrière-pays provençal. À visiter sans tarder si vous cherchez un coin simple, mais plein de charme pour vos week-ends ou vacances ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 69000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 25/06/2025 - Classe-Energie G : 672 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2230 et 3030 Euros - Affaire suivie par Mme Nathalie MARSELLA (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Le Cannet - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Soleilhas
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04120
Total : 82 520
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 77 000
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5835€/an
Fourchette totale : 323€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 3872€ - 8794€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 431,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 826,85
Coût de l'assurance :7 220,50
Taxe foncière : 583,49€/an
Soit par mois : 48,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 672 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 520 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 626
Revenus locatifs : +5 835
Charges déductibles : -11 626
Résultat foncier Année 1 : -5 791(Déficit de 5 791 €)
Imputable sur revenu global : 5 791
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 626 €/an
Revenus locatifs : +5 835
Charges déductibles : -3 626
Résultat foncier Années 2+ : 2 209 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 83511 6292 756-5 7945 794 €--
25 9523 5552 6832 396---
36 0713 4792 6072 591---
46 1923 4012 5282 791---
56 3163 3202 4472 996---
66 4423 2362 3633 207---
76 5713 1492 2763 422---
86 7023 0592 1873 644---
96 8362 9662 0943 871---
106 9732 8701 9974 103---
117 1132 7701 8984 342---
127 2552 6681 7954 587---
137 4002 5611 6894 839---
147 5482 4511 5795 097---
157 6992 3371 4655 362---
167 8532 2201 3475 633---
178 0102 0981 2265 912---
188 1701 9721 1006 198---
198 3341 8429696 492---
208 5001 7078356 793---
218 6701 5686957 103---
228 8441 4245517 420---
239 0211 2744027 746---
249 2011 1202488 081---
259 385961888 424---
TOTAL186 89269 63539 827117 2585 794Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 738
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 258
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225-1 738+2 963
2+1 225+719+506
3+1 225+777+448
4+1 225+837+388
5+1 225+899+326
6+1 225+962+263
7+1 225+1 027+198
8+1 225+1 093+132
9+1 225+1 161+64
10+1 225+1 231-6
11+1 225+1 303-78
12+1 225+1 376-151
13+1 225+1 452-227
14+1 225+1 529-304
15+1 225+1 608-383
16+1 225+1 690-465
17+1 225+1 774-549
18+1 225+1 859-634
19+1 225+1 948-723
20+1 225+2 038-813
21+1 225+2 131-906
22+1 225+2 226-1 001
23+1 225+2 324-1 099
24+1 225+2 424-1 199
25+1 225+2 527-1 302
Total+30 625+35 177+-4 552
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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