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Appartement - 2 pièce(s) - 44 m²

Bien expiré
VilleSoleilhas (04)
Surface44m²
Coût Total82 520€
Loyer Annuel5 835€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 568,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-PAR176064 : Beau 2 pieces avec mezzanine Un petit cocon à Soleilhas ? parfait pied-à-terre en montagne Situé au 3? étage (sans ascenseur) d?une maison de village typique, cet appartement de 50 m² (hors mezzanine non comprise dans la loi Carrez) est un véritable coup de c?ur, malgré des parties communes à rén over entièrement. Dès l?entrée, on découvre un séjour chaleureux avec cuisine ouverte de 28 m², idéal pour partager de bons repas entre amis. Une chambre confortable, une salle de douche, ainsi qu?une mezzanine viennent compléter l?ensemble ? parfaite pour loger les enfants ou créer un espace de détente. Le tout dans le charmant village de Soleilhas, au calme, à l?air pur et aux paysages typiques de l?arrière-pays provençal. À visiter sans tarder si vous cherchez un coin simple, mais plein de charme pour vos week-ends ou vacances ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 69000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 25/06/2025 - Classe-Energie G : 672 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2230 et 3030 Euros - Affaire suivie par Mme Nathalie MARSELLA (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Le Cannet - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Soleilhas
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04120
Total : 82 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 77 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 7.33€ - 16.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5835€/an
Fourchette totale : 323€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 3872€ - 8794€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 431,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 826,85€
Coût de l'assurance :7 220,50€
Taxe foncière : 583,49€/an
Soit par mois : 48,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 486,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 672 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 520 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 626 €
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -11 626 €
Résultat foncier Année 1 : -5 791 €(Déficit de 5 791 €)
Imputable sur revenu global : 5 791 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 626 €/an
Revenus locatifs : +5 835 €
Charges déductibles : -3 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 209 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 835 €11 629 €2 756 €-5 794 €5 794 €--
25 952 €3 555 €2 683 €2 396 €---
36 071 €3 479 €2 607 €2 591 €---
46 192 €3 401 €2 528 €2 791 €---
56 316 €3 320 €2 447 €2 996 €---
66 442 €3 236 €2 363 €3 207 €---
76 571 €3 149 €2 276 €3 422 €---
86 702 €3 059 €2 187 €3 644 €---
96 836 €2 966 €2 094 €3 871 €---
106 973 €2 870 €1 997 €4 103 €---
117 113 €2 770 €1 898 €4 342 €---
127 255 €2 668 €1 795 €4 587 €---
137 400 €2 561 €1 689 €4 839 €---
147 548 €2 451 €1 579 €5 097 €---
157 699 €2 337 €1 465 €5 362 €---
167 853 €2 220 €1 347 €5 633 €---
178 010 €2 098 €1 226 €5 912 €---
188 170 €1 972 €1 100 €6 198 €---
198 334 €1 842 €969 €6 492 €---
208 500 €1 707 €835 €6 793 €---
218 670 €1 568 €695 €7 103 €---
228 844 €1 424 €551 €7 420 €---
239 021 €1 274 €402 €7 746 €---
249 201 €1 120 €248 €8 081 €---
259 385 €961 €88 €8 424 €---
TOTAL186 892 €69 635 €39 827 €117 258 €5 794 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 738 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 225 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 225 €-1 738 €+2 963 €
2+1 225 €+719 €+506 €
3+1 225 €+777 €+448 €
4+1 225 €+837 €+388 €
5+1 225 €+899 €+326 €
6+1 225 €+962 €+263 €
7+1 225 €+1 027 €+198 €
8+1 225 €+1 093 €+132 €
9+1 225 €+1 161 €+64 €
10+1 225 €+1 231 €-6 €
11+1 225 €+1 303 €-78 €
12+1 225 €+1 376 €-151 €
13+1 225 €+1 452 €-227 €
14+1 225 €+1 529 €-304 €
15+1 225 €+1 608 €-383 €
16+1 225 €+1 690 €-465 €
17+1 225 €+1 774 €-549 €
18+1 225 €+1 859 €-634 €
19+1 225 €+1 948 €-723 €
20+1 225 €+2 038 €-813 €
21+1 225 €+2 131 €-906 €
22+1 225 €+2 226 €-1 001 €
23+1 225 €+2 324 €-1 099 €
24+1 225 €+2 424 €-1 199 €
25+1 225 €+2 527 €-1 302 €
Total+30 625 €+35 177 €+-4 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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