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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMirepoix (09)
Surface620m²
Coût Total654 040€
Loyer Annuel61 362€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois+1 137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 590 000 €
Surface : 620 m²
Prix au m² : 951,61 €/m²
Chambres : 13
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 5 salles de bain, Cuisine équipée, Cheminée, 13 chambres, Jardin, Terrasse, calme, Piscine

Cet ensemble immobilier vous propose une partie habitable de 178m², une partie accueil de 400 m², une piscine 10x5 sur terrain clos de 3500m² en zone touristique.La maison principale comprend une cuisine équipée, trois chambres dont une en suite, un bureau et une pièce mansardée. La deuxième partie propose une grande pièce de vie de 63 m² avec cuisine équipée, une salle de jeux, une chambre avec salle d'eau pour PMR et, à l'étage, six chambres dont quatre avec salle de bains et toilettes. À l'extérieur, profitez d'une piscine couverte de 10x5 au sel et d'un terrain arboré idéal pour la détente. Cette propriété unique est une opportunité rare pour réaliser votre projet. Contactez-nous dès aujourd'hui pour une visite ! La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de la SARL G.Rouch Immobilier "Demeures Maisons Patrimoine" , partenaire indépendant en immobilier du réseau France Proprio (sans détention de fonds) Carte pro N° CPI 09012016000012792 , Siret RCS Foix 82188731200014, représentée par Rouch Gilbert gérant. Gilbert Rouch Demeures - Maisons - Patrimoine (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 821 887 312 - Foix.

Ville : Mirepoix
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09500
Coordonnées : 43.112669, 1.862847
Total : 654 040€
Prix d'acquisition : 590 000€
Travaux : 16 840€
Valeur du bien : 606 840€
Frais de notaire : 47 200€
Coût estimé : 47 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 620m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 5114€/mois
Loyer annuel estimé : 61362€/an
Fourchette totale : 3719€ - 7030€/mois
Fourchette annuelle : 44634€ - 84360€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 808,75 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 121 425 €
Prix d'achat :590 000 €
Décote à l'achat :-531 425€ (-47.4%)
Marge achat-revente :467 385€ (41.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :654 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 274,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :190,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 465,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :328 243,52€
Coût de l'assurance :57 228,50€
Taxe foncière : 6 136,23€/an
Soit par mois : 511,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 113,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 976,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 137,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 116 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 104 m² total)
Raison: État 3/5 pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 40 m² (environ)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m² (environ)
Raison: État 4/5 visible - bien entretenue, léger rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 840 €(27 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:7 280€
    Parquet flottant: 104 m² × 70€/m² = 7280€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mirepoix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 114 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 362 €/an
Calcul : 5 114 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 604 €/an
Base de calcul : Emprunt de 654 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 289 €/an
Calcul : 191 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 136 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 870 €
Revenus locatifs : +61 362 €
Charges déductibles : -47 870 €
Résultat foncier Année 1 : 13 493 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 030 €/an
Revenus locatifs : +61 362 €
Charges déductibles : -31 030 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 333 €/an
Prix d'achat du bien : 590 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 383 500 €(65% de 590 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 945 €/an
Calcul : 383 500 € × 3,636% = 13 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 362 €47 891 €22 626 €13 471 €---
262 590 €30 458 €22 033 €32 131 €---
363 841 €29 845 €21 419 €33 997 €---
465 118 €29 209 €20 784 €35 909 €---
566 420 €28 551 €20 125 €37 870 €---
667 749 €27 869 €19 444 €39 880 €---
769 104 €27 163 €18 738 €41 941 €---
870 486 €26 432 €18 007 €44 054 €---
971 896 €25 675 €17 250 €46 221 €---
1073 334 €24 891 €16 466 €48 443 €---
1174 800 €24 079 €15 654 €50 721 €---
1276 296 €23 238 €14 813 €53 058 €---
1377 822 €22 368 €13 942 €55 454 €---
1479 379 €21 466 €13 041 €57 912 €---
1580 966 €20 533 €12 107 €60 434 €---
1682 586 €19 566 €11 140 €63 020 €---
1784 237 €18 564 €10 139 €65 673 €---
1885 922 €17 528 €9 102 €68 394 €---
1987 640 €16 454 €8 029 €71 187 €---
2089 393 €15 342 €6 917 €74 051 €---
2191 181 €14 190 €5 765 €76 991 €---
2293 005 €12 998 €4 573 €80 007 €---
2394 865 €11 763 €3 338 €83 102 €---
2496 762 €10 484 €2 059 €86 278 €---
2598 697 €9 160 €735 €89 537 €---
TOTAL1 965 452 €555 718 €328 244 €1 409 734 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 409 734 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 362 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 886 €+4 041 €+8 845 €
2+12 886 €+9 639 €+3 247 €
3+12 886 €+10 199 €+2 687 €
4+12 886 €+10 773 €+2 113 €
5+12 886 €+11 361 €+1 525 €
6+12 886 €+11 964 €+922 €
7+12 886 €+12 582 €+304 €
8+12 886 €+13 216 €-330 €
9+12 886 €+13 866 €-980 €
10+12 886 €+14 533 €-1 647 €
11+12 886 €+15 216 €-2 330 €
12+12 886 €+15 917 €-3 031 €
13+12 886 €+16 636 €-3 750 €
14+12 886 €+17 374 €-4 488 €
15+12 886 €+18 130 €-5 244 €
16+12 886 €+18 906 €-6 020 €
17+12 886 €+19 702 €-6 816 €
18+12 886 €+20 518 €-7 632 €
19+12 886 €+21 356 €-8 470 €
20+12 886 €+22 215 €-9 329 €
21+12 886 €+23 097 €-10 211 €
22+12 886 €+24 002 €-11 116 €
23+12 886 €+24 930 €-12 044 €
24+12 886 €+25 883 €-12 997 €
25+12 886 €+26 861 €-13 975 €
Total+322 150 €+422 920 €+-100 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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