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Maison de bourg à rafraîchir

Bien expiré
VilleMesnac (16)
Surface104
Coût Total104 800
Loyer Annuel9 258
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 817,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette maison de bourg à rénover située dans un village à environ 10 kms de Cognac, comprenant : Au rez-de-chaussée :Les sols sont en carrelage Une entrée directe dans un salon de 12,41 m² avec une cheminée insert, une salle à manger de 16,95 m²avec un placard et une remise de 3,91 m² (sol ciment). Puis un couloir de 1,66 m² distrisbue un dégagement de 6,50 m², un WC indépendant de 1,5 m², une cuisine de 14,86 m² aménagée (éléments en bois) et une buanderie / chaufferie de 15,09 m² (sol ciment). A l'étage : Les sols sont en plancher Un palier de 2,62 m² distribue trois chambres de 12,27 m² avec un placard de rangement, 14,08 m² et 14,44 m² et une salle d'eau de 2,86 m² (sol carrelage) composée d'un WC sanibroyeur, d'une douche, d'un bidet et d'un lavabo. Cette agréable maison possède un terrain arboré d'environ 1 000 m² ainsi qu'un garage de 26,21 m².

Ville : Mesnac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16370
Coordonnées : 45.771760, -0.348400
Total : 104 800
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 98 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9258€/an
Fourchette totale : 612€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7349€ - 11664€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :511,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 540,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 578,36
Coût de l'assurance :8 908,00
Taxe foncière : 925,81€/an
Soit par mois : 77,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 771,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle d'eau
Quantité: 1 salle d'eau (2,86 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en plancher nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la cuisine avec remplacement des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(125 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesnac. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 258 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 800 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 926 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 654
Revenus locatifs : +9 258
Charges déductibles : -17 654
Résultat foncier Année 1 : -8 396(Déficit de 8 396 €)
Imputable sur revenu global : 8 396
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 654 €/an
Revenus locatifs : +9 258
Charges déductibles : -4 654
Résultat foncier Années 2+ : 4 604 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 25817 6583 375-8 3998 399 €--
29 4434 5663 2844 877---
39 6324 4723 1905 160---
49 8254 3743 0925 450---
510 0214 2742 9925 748---
610 2224 1702 8886 052---
710 4264 0622 7806 364---
810 6353 9512 6696 683---
910 8473 8372 5547 011---
1011 0643 7182 4367 346---
1111 2863 5962 3147 690---
1211 5113 4692 1878 042---
1311 7423 3392 0568 403---
1411 9763 2041 9218 773---
1512 2163 0641 7829 152---
1612 4602 9201 6389 540---
1712 7092 7711 4899 938---
1812 9642 6181 33510 346---
1913 2232 4591 17710 764---
2013 4872 2951 01311 193---
2113 7572 12584311 632---
2214 0321 95066812 082---
2314 3131 76948712 544---
2414 5991 58230013 017---
2514 8911 38910713 502---
TOTAL296 54193 63248 578202 9098 399Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 520
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 909
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 944 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 944-2 520+4 464
2+1 944+1 463+481
3+1 944+1 548+396
4+1 944+1 635+309
5+1 944+1 724+220
6+1 944+1 816+128
7+1 944+1 909+35
8+1 944+2 005-61
9+1 944+2 103-159
10+1 944+2 204-260
11+1 944+2 307-363
12+1 944+2 413-469
13+1 944+2 521-577
14+1 944+2 632-688
15+1 944+2 746-802
16+1 944+2 862-918
17+1 944+2 981-1 037
18+1 944+3 104-1 160
19+1 944+3 229-1 285
20+1 944+3 358-1 414
21+1 944+3 490-1 546
22+1 944+3 625-1 681
23+1 944+3 763-1 819
24+1 944+3 905-1 961
25+1 944+4 051-2 107
Total+48 600+60 873+-12 273
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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