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Appartement 3 pièces 50 m²

VilleMontluçon (03)
Surface50m²
Coût Total74 440€
Loyer Annuel4 653€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 38 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 760 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 3 pièces principales

Appartement au rez-de-chaussée dans une résidence sécurisée comprenant une entrée, cuisine équipée, séjour, salle d'eau, wc et deux chambres. Cave. Chauffage collectif. Actuellement loué 550€/mois hors charges. Honoraires à charge acquéreur : 15.15% Référence annonce : 170-1243A Date de réalisation du diagnostic : 02/02/2023 Prix hors honoraires : 33 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 67 Charges prévisionnelles annuelles : 1721 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 910 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.340256, 2.603502
Total : 74 440€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 33 400€
Valeur du bien : 71 400€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 388€/mois
Loyer annuel estimé : 4653€/an
Fourchette totale : 304€ - 494€/mois
Fourchette annuelle : 3652€ - 5928€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :655,74 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :32 787 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :+5 213€ (+15.9%)
Marge achat-revente :-41 653€ (-127.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :21,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 392,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 761,30€
Coût de l'assurance :6 513,50€
Taxe foncière : 465,28€/an
Soit par mois : 38,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 143,42€/mois
Soit par an : 1 721,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 387,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou remplacement par un système individuel adapté (ex: chaudière à condensation) si applicable.
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 400 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 653 €/an
Calcul : 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 440 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 465 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 721 €/an
Calcul : 143 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 383 €
Revenus locatifs : +4 653 €
Charges déductibles : -38 383 €
Résultat foncier Année 1 : -33 730 €(Déficit de 33 730 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 330 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 983 €/an
Revenus locatifs : +4 653 €
Charges déductibles : -4 983 €
Résultat foncier Années 2+ : -330 €/an(Déficit de 330 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12329.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 653 €38 385 €2 538 €-33 732 €21 400 €12 332 €12 332 €
24 746 €4 918 €2 471 €-172 €172 €-12 332 €
34 841 €4 849 €2 402 €-8 €8 €-12 332 €
44 938 €4 777 €2 330 €161 €--12 172 €
55 036 €4 703 €2 256 €333 €--11 838 €
65 137 €4 626 €2 179 €511 €--11 327 €
75 240 €4 546 €2 100 €693 €--10 634 €
85 345 €4 464 €2 017 €880 €--9 753 €
95 451 €4 379 €1 932 €1 073 €--8 681 €
105 560 €4 291 €1 844 €1 270 €--7 411 €
115 672 €4 199 €1 753 €1 472 €--5 939 €
125 785 €4 105 €1 658 €1 680 €---
135 901 €4 007 €1 560 €1 894 €---
146 019 €3 906 €1 459 €2 113 €---
156 139 €3 801 €1 354 €2 338 €---
166 262 €3 693 €1 246 €2 569 €---
176 387 €3 581 €1 134 €2 807 €---
186 515 €3 464 €1 018 €3 051 €---
196 645 €3 344 €897 €3 301 €---
206 778 €3 220 €773 €3 558 €---
216 914 €3 091 €644 €3 823 €---
227 052 €2 958 €511 €4 094 €---
237 193 €2 820 €373 €4 374 €---
247 337 €2 677 €230 €4 660 €---
257 484 €2 529 €82 €4 955 €---
TOTAL149 029 €131 332 €36 761 €17 697 €21 580 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 474 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 17 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+977 €-6 420 €+7 397 €
2+977 €-52 €+1 029 €
3+977 €-2 €+979 €
4+977 €0 €+977 €
5+977 €0 €+977 €
6+977 €0 €+977 €
7+977 €0 €+977 €
8+977 €0 €+977 €
9+977 €0 €+977 €
10+977 €0 €+977 €
11+977 €0 €+977 €
12+977 €+504 €+473 €
13+977 €+568 €+409 €
14+977 €+634 €+343 €
15+977 €+701 €+276 €
16+977 €+771 €+206 €
17+977 €+842 €+135 €
18+977 €+915 €+62 €
19+977 €+990 €-13 €
20+977 €+1 068 €-91 €
21+977 €+1 147 €-170 €
22+977 €+1 228 €-251 €
23+977 €+1 312 €-335 €
24+977 €+1 398 €-421 €
25+977 €+1 486 €-509 €
Total+24 425 €+7 091 €+17 334 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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