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maison vente 4 pieces saint gilles 101m2

VilleSaint-Gilles (30)
Surface101
Coût Total170 560
Loyer Annuel11 644
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 178,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre à SAINT-GILLES (30800) coeur de ville, maison de ville en r+2 de type 4 pièces d'environ 101m2. La maison comprend en rdc: séjour-cuisine, wc. Au 1er étage un salon, sde. Et au 2ème étage un palier desservant une chambre de 16m2 avec mezzanine, et une autre chambre de 15m2. La maison est en bon état général, cependant après quelques travaux de rafraîchissement cette maison se transformera en un cocon familial! Idéal pour amateurs de beaux matériaux, poutres et pierres apparentes🤩

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 143 et classe CLIMAT D indice 31. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Cédric Vives mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIMES sous le numéro 834428187, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Gilles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30800
Total : 170 560
Prix d'acquisition : 119 000
Travaux : 42 040
Valeur du bien : 161 040
Frais de notaire : 9 520
Coût estimé : 9 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11644€/an
Fourchette totale : 711€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 8537€ - 15884€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 020,41 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 061
Prix d'achat :119 000
Décote à l'achat :-85 061 (-41.7%)
Marge achat-revente :33 501€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 903,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 050,55
Coût de l'assurance :15 350,40
Taxe foncière : 1 164,44€/an
Soit par mois : 97,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des factures énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 040(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:540
    Peinture chambres: 27 m² × 20€/m² = 540€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 644 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 560 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 679
Revenus locatifs : +11 644
Charges déductibles : -49 679
Résultat foncier Année 1 : -38 035(Déficit de 38 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 635
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 639 €/an
Revenus locatifs : +11 644
Charges déductibles : -7 639
Résultat foncier Années 2+ : 4 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16634.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 64449 6855 866-38 04021 400 €16 640 €16 640 €
211 8777 4915 7124 387--12 254 €
312 1157 3315 5534 784--7 470 €
412 3577 1665 3885 191--2 279 €
512 6046 9955 2175 609---
612 8566 8185 0396 038---
713 1136 6354 8566 479---
813 3766 4454 6666 931---
913 6436 2484 4707 395---
1013 9166 0454 2667 871---
1114 1945 8344 0568 360---
1214 4785 6163 8378 862---
1314 7685 3903 6129 378---
1415 0635 1563 3789 907---
1515 3654 9143 13610 450---
1615 6724 6632 88511 008---
1715 9854 4042 62511 581---
1816 3054 1352 35712 170---
1916 6313 8572 07912 774---
2016 9643 5691 79113 395---
2117 3033 2711 49214 032---
2217 6492 9621 18414 687---
2318 0022 64286415 360---
2418 3622 31153316 051---
2518 7291 96919016 761---
TOTAL372 973171 55285 051201 42121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 421
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 445-6 420+8 865
2+2 4450+2 445
3+2 4450+2 445
4+2 4450+2 445
5+2 445+999+1 446
6+2 445+1 812+633
7+2 445+1 944+501
8+2 445+2 079+366
9+2 445+2 219+226
10+2 445+2 361+84
11+2 445+2 508-63
12+2 445+2 659-214
13+2 445+2 813-368
14+2 445+2 972-527
15+2 445+3 135-690
16+2 445+3 303-858
17+2 445+3 474-1 029
18+2 445+3 651-1 206
19+2 445+3 832-1 387
20+2 445+4 018-1 573
21+2 445+4 210-1 765
22+2 445+4 406-1 961
23+2 445+4 608-2 163
24+2 445+4 815-2 370
25+2 445+5 028-2 583
Total+61 125+60 426+699
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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