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maison vente 4 pieces saint gilles 101m2

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (30)
Surface101m²
Coût Total170 560€
Loyer Annuel11 644€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 178,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre à SAINT-GILLES (30800) coeur de ville, maison de ville en r+2 de type 4 pièces d'environ 101m2. La maison comprend en rdc: séjour-cuisine, wc. Au 1er étage un salon, sde. Et au 2ème étage un palier desservant une chambre de 16m2 avec mezzanine, et une autre chambre de 15m2. La maison est en bon état général, cependant après quelques travaux de rafraîchissement cette maison se transformera en un cocon familial! Idéal pour amateurs de beaux matériaux, poutres et pierres apparentes🤩

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 143 et classe CLIMAT D indice 31. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Cédric Vives mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIMES sous le numéro 834428187, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Gilles
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30800
Total : 170 560€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 42 040€
Valeur du bien : 161 040€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 13.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 970€/mois
Loyer annuel estimé : 11644€/an
Fourchette totale : 711€ - 1324€/mois
Fourchette annuelle : 8537€ - 15884€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 020,41 €/m²
Basé sur :125 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 061 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-85 061€ (-41.7%)
Marge achat-revente :33 501€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :852,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,17€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 903,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 050,55€
Coût de l'assurance :15 350,40€
Taxe foncière : 1 164,44€/an
Soit par mois : 97,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 970,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 000,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des factures énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 040 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:540€
    Peinture chambres: 27 m² × 20€/m² = 540€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant l'installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 970 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 644 €/an
Calcul : 970 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 164 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 679 €
Revenus locatifs : +11 644 €
Charges déductibles : -49 679 €
Résultat foncier Année 1 : -38 035 €(Déficit de 38 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 639 €/an
Revenus locatifs : +11 644 €
Charges déductibles : -7 639 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 005 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16634.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 644 €49 685 €5 866 €-38 040 €21 400 €16 640 €16 640 €
211 877 €7 491 €5 712 €4 387 €--12 254 €
312 115 €7 331 €5 553 €4 784 €--7 470 €
412 357 €7 166 €5 388 €5 191 €--2 279 €
512 604 €6 995 €5 217 €5 609 €---
612 856 €6 818 €5 039 €6 038 €---
713 113 €6 635 €4 856 €6 479 €---
813 376 €6 445 €4 666 €6 931 €---
913 643 €6 248 €4 470 €7 395 €---
1013 916 €6 045 €4 266 €7 871 €---
1114 194 €5 834 €4 056 €8 360 €---
1214 478 €5 616 €3 837 €8 862 €---
1314 768 €5 390 €3 612 €9 378 €---
1415 063 €5 156 €3 378 €9 907 €---
1515 365 €4 914 €3 136 €10 450 €---
1615 672 €4 663 €2 885 €11 008 €---
1715 985 €4 404 €2 625 €11 581 €---
1816 305 €4 135 €2 357 €12 170 €---
1916 631 €3 857 €2 079 €12 774 €---
2016 964 €3 569 €1 791 €13 395 €---
2117 303 €3 271 €1 492 €14 032 €---
2217 649 €2 962 €1 184 €14 687 €---
2318 002 €2 642 €864 €15 360 €---
2418 362 €2 311 €533 €16 051 €---
2518 729 €1 969 €190 €16 761 €---
TOTAL372 973 €171 552 €85 051 €201 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 445 €-6 420 €+8 865 €
2+2 445 €0 €+2 445 €
3+2 445 €0 €+2 445 €
4+2 445 €0 €+2 445 €
5+2 445 €+999 €+1 446 €
6+2 445 €+1 812 €+633 €
7+2 445 €+1 944 €+501 €
8+2 445 €+2 079 €+366 €
9+2 445 €+2 219 €+226 €
10+2 445 €+2 361 €+84 €
11+2 445 €+2 508 €-63 €
12+2 445 €+2 659 €-214 €
13+2 445 €+2 813 €-368 €
14+2 445 €+2 972 €-527 €
15+2 445 €+3 135 €-690 €
16+2 445 €+3 303 €-858 €
17+2 445 €+3 474 €-1 029 €
18+2 445 €+3 651 €-1 206 €
19+2 445 €+3 832 €-1 387 €
20+2 445 €+4 018 €-1 573 €
21+2 445 €+4 210 €-1 765 €
22+2 445 €+4 406 €-1 961 €
23+2 445 €+4 608 €-2 163 €
24+2 445 €+4 815 €-2 370 €
25+2 445 €+5 028 €-2 583 €
Total+61 125 €+60 426 €+699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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