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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleBernay-Saint-Martin (17)
Surface225m²
Coût Total231 100€
Loyer Annuel23 836€
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+595€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 822,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 225 m², Bâtiment de 1 étage, 11 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 378 m²

Située à 15 minutes de Surgères dans un village avec école, venez visiter cette charentaise offrant une vie de plain-pied. Vous y trouverez 5 chambres, 1 grand séjour, 1 cuisine ouverte. Un chai et un jardin clos complètent ce bien sur une parcelle de plus de 370 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Bernay-Saint-Martin
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17330
Coordonnées : 46.066100, -0.621160
Total : 231 100€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 216 300€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23836€/an
Fourchette totale : 1617€ - 2440€/mois
Fourchette annuelle : 19404€ - 29279€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :8.40% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 127,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 192,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 122,69€
Coût de l'assurance :19 643,50€
Taxe foncière : 2 383,57€/an
Soit par mois : 198,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 986,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :594,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 105 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec quelques éléments datés nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - revêtement en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(139 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant éléments modernes, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (pose comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:3 800€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 836 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 436 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 100 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 384 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 905 €
Revenus locatifs : +23 836 €
Charges déductibles : -41 905 €
Résultat foncier Année 1 : -18 070 €(Déficit de 18 070 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 605 €/an
Revenus locatifs : +23 836 €
Charges déductibles : -10 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7369.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 836 €41 913 €7 443 €-18 077 €10 700 €7 377 €7 377 €
224 312 €10 411 €7 242 €13 901 €---
324 799 €10 203 €7 034 €14 595 €---
425 295 €9 988 €6 819 €15 306 €---
525 801 €9 766 €6 597 €16 034 €---
626 317 €9 537 €6 368 €16 780 €---
726 843 €9 300 €6 131 €17 543 €---
827 380 €9 055 €5 886 €18 324 €---
927 927 €8 802 €5 633 €19 125 €---
1028 486 €8 541 €5 372 €19 945 €---
1129 056 €8 271 €5 102 €20 784 €---
1229 637 €7 992 €4 823 €21 644 €---
1330 229 €7 704 €4 535 €22 525 €---
1430 834 €7 406 €4 237 €23 428 €---
1531 451 €7 099 €3 930 €24 352 €---
1632 080 €6 781 €3 612 €25 298 €---
1732 721 €6 453 €3 284 €26 268 €---
1833 376 €6 114 €2 945 €27 262 €---
1934 043 €5 764 €2 595 €28 279 €---
2034 724 €5 402 €2 233 €29 322 €---
2135 419 €5 028 €1 859 €30 390 €---
2236 127 €4 642 €1 473 €31 485 €---
2336 849 €4 243 €1 074 €32 606 €---
2437 586 €3 831 €662 €33 755 €---
2538 338 €3 405 €236 €34 933 €---
TOTAL763 464 €217 655 €107 123 €545 809 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 545 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 005 €-3 210 €+8 215 €
2+5 005 €+1 957 €+3 048 €
3+5 005 €+4 379 €+626 €
4+5 005 €+4 592 €+413 €
5+5 005 €+4 810 €+195 €
6+5 005 €+5 034 €-29 €
7+5 005 €+5 263 €-258 €
8+5 005 €+5 497 €-492 €
9+5 005 €+5 737 €-732 €
10+5 005 €+5 983 €-978 €
11+5 005 €+6 235 €-1 230 €
12+5 005 €+6 493 €-1 488 €
13+5 005 €+6 758 €-1 753 €
14+5 005 €+7 028 €-2 023 €
15+5 005 €+7 305 €-2 300 €
16+5 005 €+7 589 €-2 584 €
17+5 005 €+7 880 €-2 875 €
18+5 005 €+8 178 €-3 173 €
19+5 005 €+8 484 €-3 479 €
20+5 005 €+8 797 €-3 792 €
21+5 005 €+9 117 €-4 112 €
22+5 005 €+9 445 €-4 440 €
23+5 005 €+9 782 €-4 777 €
24+5 005 €+10 127 €-5 122 €
25+5 005 €+10 480 €-5 475 €
Total+125 125 €+163 743 €+-38 618 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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