Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNantes (44)
Surface51m²
Coût Total116 720€
Loyer Annuel9 919€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois-691€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 20 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition est, Gardien, Interphone

130 rue Paul Bellamy, 44000 NANTES Venez découvrir cet apartement de type 2, situé au 1er étage de la résidence, côté jardin, exclusivement pour les personnes agées, comprenant : Une entrée, un salon-séjour, une cusiine A/E, une salle d'eau avec WC, une chambre et un balcon. Environnement très calme avec transports en commun aux pieds de l'immeuble. Un cave en annexe Les charges de copropriété sont d'environ 835€ / mois, comprenant : les charges de copropriété, les charges de gardiennage, l'acceuil de la résience, les activités proposées et l'eau froide. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.235111, -1.548144
Total : 116 720€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 15 740€
Valeur du bien : 109 240€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9919€/an
Fourchette totale : 663€ - 1031€/mois
Fourchette annuelle : 7956€ - 12367€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 10.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 750 €/m²
Basé sur :360 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 250 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-97 750€ (-51.1%)
Marge achat-revente :74 530€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :34,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 995,19€
Coût de l'assurance :10 213,00€
Taxe foncière : 991,91€/an
Soit par mois : 82,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 835,00€/mois
Soit par an : 10 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 826,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 517,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-690,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 740 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:400€
    Peinture murs et plafond cuisine: 8 m² × 50€/m² = 400€
  • Salle de bain:480€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafond chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région sans coefficient.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 919 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 720 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 10 020 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 847 €
Revenus locatifs : +9 919 €
Charges déductibles : -30 847 €
Résultat foncier Année 1 : -20 927 €(Déficit de 20 927 €)
Imputable sur revenu global : 20 927 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 107 €/an
Revenus locatifs : +9 919 €
Charges déductibles : -15 107 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 187 €/an(Déficit de 5 187 €)
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 919 €30 850 €3 690 €-20 931 €20 931 €--
210 118 €15 010 €3 589 €-4 892 €4 892 €--
310 320 €14 906 €3 485 €-4 586 €4 586 €--
410 526 €14 798 €3 378 €-4 272 €4 272 €--
510 737 €14 688 €3 267 €-3 951 €3 951 €--
610 952 €14 573 €3 153 €-3 622 €3 622 €--
711 171 €14 455 €3 035 €-3 285 €3 285 €--
811 394 €14 333 €2 913 €-2 939 €2 939 €--
911 622 €14 208 €2 787 €-2 586 €2 586 €--
1011 854 €14 078 €2 657 €-2 223 €2 223 €--
1112 091 €13 943 €2 523 €-1 852 €1 852 €--
1212 333 €13 805 €2 385 €-1 472 €1 472 €--
1312 580 €13 662 €2 242 €-1 082 €1 082 €--
1412 831 €13 514 €2 094 €-683 €683 €--
1513 088 €13 362 €1 941 €-274 €274 €--
1613 350 €13 204 €1 784 €145 €---
1713 617 €13 042 €1 621 €575 €---
1813 889 €12 874 €1 454 €1 015 €---
1914 167 €12 701 €1 280 €1 466 €---
2014 450 €12 522 €1 102 €1 928 €---
2114 739 €12 337 €917 €2 402 €---
2215 034 €12 147 €726 €2 887 €---
2315 335 €11 950 €529 €3 385 €---
2415 641 €11 747 €326 €3 895 €---
2515 954 €11 537 €116 €4 418 €---
TOTAL317 713 €354 246 €52 995 €-36 533 €58 650 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 17 595 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -36 533 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 083 €-6 279 €+8 362 €
2+2 083 €-1 468 €+3 551 €
3+2 083 €-1 376 €+3 459 €
4+2 083 €-1 282 €+3 365 €
5+2 083 €-1 185 €+3 268 €
6+2 083 €-1 087 €+3 170 €
7+2 083 €-985 €+3 068 €
8+2 083 €-882 €+2 965 €
9+2 083 €-776 €+2 859 €
10+2 083 €-667 €+2 750 €
11+2 083 €-556 €+2 639 €
12+2 083 €-442 €+2 525 €
13+2 083 €-325 €+2 408 €
14+2 083 €-205 €+2 288 €
15+2 083 €-82 €+2 165 €
16+2 083 €+44 €+2 039 €
17+2 083 €+172 €+1 911 €
18+2 083 €+305 €+1 778 €
19+2 083 €+440 €+1 643 €
20+2 083 €+578 €+1 505 €
21+2 083 €+721 €+1 362 €
22+2 083 €+866 €+1 217 €
23+2 083 €+1 016 €+1 067 €
24+2 083 €+1 168 €+915 €
25+2 083 €+1 325 €+758 €
Total+52 075 €-10 960 €+63 035 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →