Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleVouzan (16)
Surface145m²
Coût Total183 730€
Loyer Annuel12 633€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 880 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 737,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, calme, Pas de cave

Dans un quartier calme avec commodités, à 15 min de Soyaux, cette maison en pierre mitoyenne au charme de l'ancien, belle façade et grand volume, propose cuisine, salon, 3 chambres, salle d'eau, WC, mezzanine, garage. Dépendances attenantes env. 150 m². Jardin env. 400 m² facile d'accès. Travaux à prévoir pour relever le potentiel. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vouzan
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16410
Coordonnées : 45.602958, 0.362529
Total : 183 730€
Prix d'acquisition : 106 880€
Travaux : 68 300€
Valeur du bien : 175 180€
Frais de notaire : 8 550€
Coût estimé : 8 550€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 9.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1053€/mois
Loyer annuel estimé : 12633€/an
Fourchette totale : 826€ - 1341€/mois
Fourchette annuelle : 9914€ - 16097€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,5 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :154 063 €
Prix d'achat :106 880 €
Décote à l'achat :-47 183€ (-30.6%)
Marge achat-revente :-29 667€ (-19.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 730€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :919,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 973,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 208,71€
Coût de l'assurance :16 076,37€
Taxe foncière : 1 263,27€/an
Soit par mois : 105,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 078,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture écaillée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 300 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 700€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 720€
    Parquet flottant: 37 m² × 60€/m² = 2220€, Main d'œuvre: 280€ = 2500€
  • Chambres - Peinture:1 480€
    Peinture murs et plafonds: 37 m² × 40€/m² = 1480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouzan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 633 €/an
Calcul : 1 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 350 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 730 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 556 €
Revenus locatifs : +12 633 €
Charges déductibles : -76 556 €
Résultat foncier Année 1 : -63 924 €(Déficit de 63 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 256 €/an
Revenus locatifs : +12 633 €
Charges déductibles : -8 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42523.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 880 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 472 €(65% de 106 880 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 526 €/an
Calcul : 69 472 € × 3,636% = 2 526 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 633 €76 562 €6 356 €-63 930 €21 400 €42 530 €42 530 €
212 885 €8 096 €6 189 €4 790 €--37 740 €
313 143 €7 923 €6 017 €5 220 €--32 520 €
413 406 €7 745 €5 838 €5 661 €--26 859 €
513 674 €7 560 €5 653 €6 114 €--20 745 €
613 947 €7 368 €5 462 €6 579 €--14 166 €
714 226 €7 170 €5 264 €7 056 €--7 109 €
814 511 €6 965 €5 058 €7 546 €---
914 801 €6 752 €4 846 €8 049 €---
1015 097 €6 532 €4 625 €8 565 €---
1115 399 €6 304 €4 397 €9 095 €---
1215 707 €6 068 €4 161 €9 640 €---
1316 021 €5 823 €3 917 €10 198 €---
1416 342 €5 570 €3 663 €10 772 €---
1516 669 €5 307 €3 401 €11 361 €---
1617 002 €5 036 €3 129 €11 966 €---
1717 342 €4 755 €2 848 €12 587 €---
1817 689 €4 463 €2 557 €13 226 €---
1918 043 €4 162 €2 255 €13 881 €---
2018 403 €3 849 €1 943 €14 554 €---
2118 771 €3 526 €1 620 €15 246 €---
2219 147 €3 191 €1 285 €15 956 €---
2319 530 €2 844 €938 €16 686 €---
2419 920 €2 485 €578 €17 436 €---
2520 319 €2 113 €206 €18 206 €---
TOTAL404 628 €208 167 €92 209 €196 461 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 461 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 653 €-6 420 €+9 073 €
2+2 653 €0 €+2 653 €
3+2 653 €0 €+2 653 €
4+2 653 €0 €+2 653 €
5+2 653 €0 €+2 653 €
6+2 653 €0 €+2 653 €
7+2 653 €0 €+2 653 €
8+2 653 €+131 €+2 522 €
9+2 653 €+2 415 €+238 €
10+2 653 €+2 570 €+83 €
11+2 653 €+2 729 €-76 €
12+2 653 €+2 892 €-239 €
13+2 653 €+3 059 €-406 €
14+2 653 €+3 232 €-579 €
15+2 653 €+3 408 €-755 €
16+2 653 €+3 590 €-937 €
17+2 653 €+3 776 €-1 123 €
18+2 653 €+3 968 €-1 315 €
19+2 653 €+4 164 €-1 511 €
20+2 653 €+4 366 €-1 713 €
21+2 653 €+4 574 €-1 921 €
22+2 653 €+4 787 €-2 134 €
23+2 653 €+5 006 €-2 353 €
24+2 653 €+5 231 €-2 578 €
25+2 653 €+5 462 €-2 809 €
Total+66 325 €+58 938 €+7 387 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →